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숭례문 지켜주지 못해 미안해

저번 포스트에서 후순위세입자의 소액임차여부가 왜 중요한지
인수권리로 인한 추가비용측면에서 알아봤었다.

이번에는 명도비용측면에서 어떤 차이가 발생하는지 살펴보도록 하자.

아래의 권리관계를 가진 물건이 있을 때, 3번 세입자의 소액임차인여부에 따라
명도비용이 어떻게 달라질 지 그래프를 통해 확인해 보겠다.
1. 세입자 3,500만
2. 근저당 3,000만
3. 세입자 3,500만

사용자 삽입 이미지

①소액임차인일 때,
먼저, 소액임차인일 경우, 최우선변제로 어떤 낙찰영역에서도 배당금을 받을 수 있기 때문에, 명도비용은 발생하지 않음











사용자 삽입 이미지

②소액임차인 아닐 때,
반면, 소액임차인이 아닌 경우 선순위 채권이 채권만족을 하여야 배당에 참여할 수 있기 때문에 일정 낙찰가 전에는 명도비용이 발생함.










[경기동향 및 관련정보] - 부동산경매) 후순위세입자의 소액임차인여부가 왜 중요한가?

본 블로그에서 당분간 경매투자분석 서비스를 공짜로 제공합니다.
만약, 경매장가는길이 개발한 차트&그래프 경매투자분석 프로그램을 이용하고 싶다면,
[차트&그래프 투자분석] - 부동산경매) 경매투자분석 차트 신청하기
덧붙이자면, 이 프로그램은 아직 웹상에 제공되지 않습니다.
향후 실시간 서비스제공을 목표로 프로그램의 오류나 부족한부분, 사용자의 반응을 살펴보고자 하는데요.
사용해보고, 코멘트 남겨주시면 감사하겠습니다.

본 블로그에서 제공하는 차트를 읽기 위한 사전지식


Posted by 경매장가는길

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보통 부동산경매에서 후순위 세입자라 하면
분석대상에서 쉽게 배제되고는 한다.
물론 후순위 세입자가 배당을 받든지 못받든지에 상관없이
소멸되는 것은 맞다.
그러나 후순위 세입자가 소액임차인이 되어
선순위 채권 배당에 간섭을 하면
선순위임차권 등의 배당액에도 변동이 생기기 때문에
이 것은 낙찰자가 인수해야할 금액에도 결국 영향을 미치게 된다.
정리하자면,
소액임차인? → 배당간섭 → 인수권리의 배당액변동 → 추가비용 변동으로 나타난다.

후순위 임차권의 소액임차인여부는
추가비용 외에 명도비용에도 영향을 미치나
여기서는 일단, 추가비용이 달라지는 경우를 살펴본다.

아래의 권리관계를 가지는 물건에서 후순위임차권이 소액임차인인지, 아닌지에 따라서
비용그래프가 어떻게 바뀌는 지 확인해보자.
1. 임차권 3500
2. 근저당 3000
3. 임차권 3500

사용자 삽입 이미지
   
①소액임차인이 아닌경우.
소액임차인이 아닌 경우는 선순위 임차권의 배당에 아무런 간섭도 할 수가 없게 되어 선순위 임차권이 채권만족 할 때까지 낙찰가 전액이 선순위 임차권자에 배당



















사용자 삽입 이미지
 
②소액임차인일 경우
선순위 임차권의 배당에 간섭하여, 선순위 임차권의 배당액을 감소시키고, 결국엔 낙찰자의 추가비용을 증가시킨다.



같은 낙찰가(2,000만)에서 추가비용은 1,000만원이나 차이가 나게된다.

















본 블로그에서 당분간 경매투자분석 서비스를 공짜로 제공합니다.
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덧붙이자면, 이 프로그램은 아직 웹상에 제공되지 않습니다.
향후 실시간 서비스제공을 목표로 프로그램의 오류나 부족한부분, 사용자의 반응을 살펴보고자 하는데요.
사용해보고, 코멘트 남겨주시면 감사하겠습니다.

본 블로그에서 제공하는 차트를 읽기 위한 사전지식
Posted by 경매장가는길

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1)대상물건정보

ⓐ기본정보
-소재지 : 미상 (서울)
-감정가 : 6,200만
-시세 : 6,500만

ⓑ임차내역
-임차인없음.

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-1-1 0:00    
2 가압류 04-5-12 0:00 15500 V
3 압류 04-9-17 0:00    
4 가압류 04-11-12 0:00 1630  
5 가압류 07-6-5 0:00 360  
6 경매등기 07-11-26 0:00    
7 (특수)저당권 98-9-4 0:00 1300  
8 전세권 07-12-13 0:00 3000  

ⓓ점유현황
-전세권자 점유
-그 밖의 점유자 없음.




2)차트&그래프 경매투자분석
파일보기 :


ⓐ권리분석차트
- 아무 문제 없음.

ⓑ명도분석차트
- 전세권자로 인해 명도비용 발생 가능성은 있으나 낙찰영역을 고려하면 발생하지 않을 것.





3)입찰전략

ⓐ입찰가산정
-기대수익 1,000만원으로 했을 때,
입찰가산정공식에 대입하면
6,500만 ≥ 총비용 + 명도비용0 + 기대수익1,000만
∴ 5,500만 ≥ 총비용
이 때, 총비용그래프를 보면
사용자 삽입 이미지
총비용 5,500만 일때, 낙찰가 역시 5,500만 임을 알 수 있음.
경매진행비용 고려할 때,(200만으로 정함.)
위 기대수익을 발생시키기 위해선 5,300만 이하로 낙찰하여야 함.

ⓑ입찰포지셔닝
낙찰가한도를 5,300만으로 하여 입찰분위기 고려하여 적정가격 입찰





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Posted by 경매장가는길

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1)대상물건정보

ⓐ기본내역
-소재지 : 미상 (서울)
-감정가 : 미상
-최저가 : 미상
-시세 : 미상

ⓑ임차내역
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 04-5-3 0:00 04-5-3 0:00 2000 X
2 04-11-5 0:00 04-11-6 0:00 5800 X
3 04-12-14 0:00 06-6-27 0:00 7000 X
4     500 X
5     1200 X
6   07-5-13 0:00 2000 X

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-6-15 0:00    
2 가압류 07-8-6 0:00 40000 V
3 경매등기 07-8-8 0:00    
4 가압류 07-9-27 0:00 30000  

ⓓ점유현황
-각 임차인 점유
-소유자 점유 미상
-그 밖의 점유자 없음.



2)차트&그래프 경매투자분석
파일 보기:



ⓐ권리분석차트
-2,000만 5,800만 7,000만 임차인 인수되어 추가비용 1억 4,800만
-다른 인수사항 없음.

ⓑ명도분석차트
-4,5,6번 임차인으로 인해 명도비용발생
-소유자 거주한다면 소유자로 인한 명도비용발생할 것임.



3)결론
- 입찰가산정공식에 위 차트에서 나온 값을 대입하여, 적정입찰가 산정할 것.
- 좀 더 정확한 정보를 확인할 필요성 있음. (임차인의 배당요구여부, 급매가위주의 시세)



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Posted by 경매장가는길

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1)대상물건정보

ⓐ기본내역
-소재지 : 서울
-감정가 : 3억 5,000만
-최저가 : 2억 8,000만 (1회유찰)
-시세 : 3억 3,000만

ⓑ임차내역
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 06-3-10 0:00 06-3-10 0:00 12000 O

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 05-12-1 0:00    
2 (특수)저당권 06-5-22 0:00 14400 V
3 가압류 07-1-24 0:00    
4 가압류 07-1-25 0:00 16700  
5 가압류 07-1-25 1:00 27900  
6 가압류 07-2-9 0:00 27280  
7 경매등기 07-6-11 0:00    

ⓓ점유현황
-임차인점유
-그 외 점유자 없음.



2)차트&그래프 경매투자분석
사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지

ⓐ권리분석차트
-임차권으로 인해 추가비용발생할 수 있으나, 낙찰영역을 고려하면 추가비용 발생치 않음.
-다른 위험은 없음.

ⓑ명도분석차트
-명도비용 발생않음.



3)입찰전략

ⓐ입찰가산정
본 물건에 대한 투자로 부터 3,000만의 이익을 기대했을 때,
사용자 삽입 이미지

입찰가산정공식에 대입한다면,
3억 3,000만 ≥ 총비용+명도비용0+기대수익3,000만
∴ 3억 ≥ 총비용
이 때, 낙찰가는 3억.
경매진행비용 고려하면 2억 9,800만 이하로 낙찰하여야 위 기대수익달성.
(경매비용은 200만으로 설정)

ⓑ입찰포지셔닝
낙찰가 2억 9,800만을 최대한도로 산정하여 입찰분위기 보아 유동적으로 입찰할 것



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Posted by 경매장가는길

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허위임차인으로 의심되는 임차인 존재


1)대상물건정보

ⓐ기본내역
-소재지 : 광역시
-감정가 : 1억 2,000만
-최저가 : 9,600만 (1회유찰)
-시세 : 1억 2,000만

ⓑ임차내역
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 07-5-22 0:00 07-7-10 0:00 1300 O

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 04-12-13 0:00    
2 (특수)저당권 06-12-14 0:00 10000 V
3 (특수)저당권 07-3-5 0:00 1690  
4 가압류 07-5-25 0:00 1080  
5 가압류 07-6-25 0:00 930  
6 경매등기 07-7-3 0:00    
7 가압류 07-9-10 0:00 515  


ⓓ점유현황
-임차인거주
-소유자거주
-그 외 기록외의 점유자 없음



2)차트&그래프 경매투자분석
사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지

ⓐ권리분석차트
-인수권리로 인한 문제 아무것도 없음.

ⓑ명도분석차트
-낙찰영역대를 고려할 때, 소유자로 인한 명도비용 발생.

3)입찰전략

ⓐ입찰가산정
사용자 삽입 이미지
본 물건에 대한 투자로 부터 2,000만의 이익을 기대했을 때,
입찰가산정공식에 대입한다면,
1억 2,000만 ≥ 총비용+명도비용200만+기대수익2,000만
∴ 9,800만 ≥ 총비용
이 때, 낙찰가는 9,800만원.
경매진행비용 고려하면 9,600만 이하로 낙찰하여야 위 기대수익달성.
(경매비용은 200만으로 설정)

ⓑ입찰포지셔닝
낙찰가 9,600만을 최대한도로 산정하여 입찰분위기 보아 유동적으로 입찰할 것



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Posted by 경매장가는길

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확정일자 없더라도 배당받을 수 있지 않나?
기본적인 원칙은 배당요구 하더라도 받을 수 없다.
단, 소액임차인의 경우라면 소액임차인의 지위로 인해 일정부분은 배당을 받을 수 있다. 그 외의 부분은 배당받을 수 없다.


해당 사건의 모든 채권자가 채권만족하고 배당잉여금이 있다면 당연히 받는거 아닌가?
그렇지 않다. 배당잉여금은 전소유자에 배당된다. 잔존채권있는 임차인은 배당잉여금에 대해 압류, 확정판결 등의 법적인 절차를 거쳐야 된다.


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임차인없을 경우


1)대상물건정보

ⓐ기본내역
-소재지 : 기타지역
-감정가 : 7,700만
-최저가 : 4,928만 (2회유찰)
-시세 : 7,000만

ⓑ임차내역
-임차인 없음.

ⓒ등기내역

순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 02-6-14 0:00    
2 (특수)저당권 05-4-27 0:00 5600 V
3 가압류 05-12-2 0:00 6970  
4 (특수)저당권 05-12-16 0:00 3000  
5 가압류 06-3-14 0:00 698  
6 가압류 06-3-15 0:00 2425  
7 가압류 06-4-12 0:00 2000  
8 경매등기 06-5-29 0:00    

ⓓ점유현황
-소유자거주
-그 밖의 점유자 없음.


2)차트&그래프 경매투자분석
사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지

ⓐ권리분석차트
-인수권리로 인한 문제 아무것도 없음.

ⓑ명도분석차트
-낙찰영역대로 보아 명도비용이 발생할 것으로 예상


3)입찰전략

사용자 삽입 이미지
ⓐ입찰가산정
본 물건에 대한 투자로 부터 1,000만의 이익을 기대했을 때,
입찰가산정공식에 대입한다면,
7,000만 ≥ 총비용+명도비용200만+기대수익1,000만
∴ 5,800만 ≥ 총비용
이 때, 낙찰가는 5,800만원.
경매진행비용 고려하면 5,600만 이하로 낙찰하여야 위 기대수익달성.
(경매비용은 200만으로 설정)

ⓑ입찰포지셔닝
낙찰가 5,600만을 최대한도로 산정하여 입찰분위기 보아 유동적으로 입찰할 것



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1)대상물건정보

ⓐ기본내역
-소재지 : 광역시
-감정가 : 9,000만
-최저가 : 5,760만 (2회유찰)
-시세 : 9,500만

ⓑ임차내역

순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 07-5-16 0:00 07-5-16 0:00 2300 O
2 05-4-22 0:00      

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 01-11-14 0:00    
2 (특수)저당권 01-11-14 0:00 8400 V
3 가압류 03-10-4 0:00 2550  
4 가압류 03-12-26 0:00 1900  
5 가압류 04-3-15 0:00 500  
6 가압류 04-10-26 0:00 1010  
7 가압류 04-12-29 0:00 930  
8 가압류 06-10-20 0:00 115  
9 압류 06-12-8 0:00    
10 경매등기 07-7-9 0:00    

ⓓ점유현황
-1번 임차인 점유
-2번 임차인 점유여부 확인불가
-소유자 거주 않음.
-그 밖의 점유자 없음.


2)차트&그래프 경매투자분석
사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지

ⓐ권리분석차트
-인수권리로 인한 문제 아무것도 없음.

ⓑ명도분석차트
-2번 임차인으로 인한 명도비용 발생하는 것으로 판단해야함.
-소유자는 거주하지 않기 때문에 소유자로 인한 명도비용 발생X


3)입찰전략

ⓐ입찰가산정
사용자 삽입 이미지
본 물건에 대한 투자로 부터 1,500만의 이익을 기대했을 때,
입찰가산정공식에 대입한다면,
9,500만 ≥ 총비용+명도비용200만+기대수익1,500만
∴ 7,800만 ≥ 총비용
이 때, 낙찰가는 7,800만원.
경매진행비용 고려하면 7,600만 이하로 낙찰하여야 위 기대수익달성.
(경매비용은 200만으로 설정)

ⓑ입찰포지셔닝
낙찰가 7,600만을 최대한도로 산정하여 입찰분위기 보아 유동적으로 입찰할 것



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후순위 전세권자

1)대상물건정보

ⓐ기본사항
   -소재지 : 서울
   -감정가 : 9,000만
   -최저가 : 7,200만(1회유찰)
   -시세 : 1억

ⓑ임차내역
   -임차인 없음.

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청 배당요구
1 소유권 98-5-8 0:00      
2 (특수)저당권 99-5-10 0:00 8500 V  
3 압류 01-2-2 0:00      
4 전세권 01-3-5 0:00 1000   V
5 압류 02-12-2 0:00      
6 경매등기 05-12-10 0:00      

ⓓ점유현황
  -전세권자 거주
  -소유자 거주
  -그 외의 점유자 없음.


2)차트&그래프 투자분석 보고서
사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지
ⓐ권리분석차트
- 인수되는 권리 없음.

ⓑ명도분석차트
- 낙찰영역 고려할 때, 점유자 모두에게 명도비용 지출될 것으로 예상됨.


3)입찰전략
사용자 삽입 이미지
ⓐ입찰가산정
본 물건에 대한 투자로 부터 1,500만의 이익을 기대했을 때,
입찰결정공식에 대입한다면,
1억 ≥ 총비용+명도비용200만+1,500만
∴ 8,300만 ≥ 총비용
총비용 8,300일 때, 낙찰가도 8,300만.
경매진행비용을 고려하면 8,100만 이하로 낙찰받아야 위 기대이익을 달성.
(경매비용은 200만으로 설정)

ⓑ포지셔닝
☞8,100만 한도 내에서 입찰법정 분위기 고려하여 입찰할 것.



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