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숭례문 지켜주지 못해 미안해

부동산경매에서
해당 부동산에 대한 각 채권(물권화된 채권도 포함해서)은
그 순위 여하를 따져서 배당액이 결정되는데
이 때, 각 채권의 우선변제권 여부도 배당액결정의 중요한 변수가 된다.
우선변제권이란,
후순위 채권보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말하는데
보통 일반채권의 경우 우선변제권 없이
순위에 관계없이 안분배당된다.
간단히 말해서 n분의 1이란 소리.
그런데 특정 물권화된 채권의 경우 우선변제권이 있는 경우가 있는데,
바로 저당권, 전세권, 담보가등기 등.

여기서는 우선변제권이 있는 경우와 없는 경우를 예를 통해서 비교해 보겠다.
특정부동산에 아래와 같은 채권이 걸려있다고 전제하고,
1. 채권1 1000만
2. 채권2 1000만
3. 채권3 1000만
이 부동산이 경매처분되어 2000만에 낙찰이 되었다고 했을 때

채권1이 우선변제권 없을 때,
채권1은 2000만 × 1000만/(1000만+1000만+1000만) = 667만을 배당받을 수 있음.

채권1이 우선변제권 있을 때,
채권1은 1000만원 배당.

만약 채권1 이 낙찰자에 미배당분을 청구할 수 있다면
낙찰자 부담에도 차이가 생길 수 있음을 알아두자.

Posted by 경매장가는길

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선순위 전세권 말소할까?
1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  광역시 감정가  6,000만
시세  5,000만 최저가  2,460만
기타   유찰횟수  4회
ⓑ임차내역  없음
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 94-9-1 0:00    
2 전세권 96-6-28 0:00 1700  
3 가압류 97-2-24 0:00 1000  
4 가압류 97-7-4 0:00 800  
5 가압류 97-8-30 0:00 460  
6 가압류 97-9-5 0:00 450  
7 압류 02-7-3 0:00    
8 압류 03-12-26 0:00    
9 경매등기 04-1-1 0:00 5600 V

ⓓ점유현황 세입자  전세권자점유
(전)소유자  점유않음
기타  기록외점유자없음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트    -전세권인수, 추가비용 1,700만
ⓑ명도분석차트  명도비용 발생 X
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 1,000만으로 하여, 입찰가산정공식에 대입하면
   5,000만 > 총비용+명도비용0+기대수익1,000만
   ∴ 4,000만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

그런데, 총비용그래프에서 총비용 4,000만 되는 지점의 낙찰가는 2,300만

경매진행비용 고려하면 2,100만 이하로 낙찰받아야 위 기대수익을 달성
ⓑ입찰포지셔닝  입찰가 한도를 2,100만으로 잡고, 입찰경쟁률 고려하여 적정가로 입찰



본 블로그에서 당분간 경매투자분석 서비스를 공짜로 제공합니다.
만약, 경매장가는길이 개발한 차트&그래프 경매투자분석 프로그램을 이용하고 싶다면,
[차트&그래프 투자분석] - 부동산경매) 경매투자분석 차트 신청하기
덧붙이자면, 이 프로그램은 아직 웹상에 제공되지 않습니다.
향후 실시간 서비스제공을 목표로 프로그램의 오류나 부족한부분, 사용자의 반응을 살펴보고자 하는데요.
사용해보고, 코멘트 남겨주시면 감사하겠습니다.

본 블로그에서 제공하는 차트를 읽기 위한 사전지식


Posted by 경매장가는길

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질문 : 선순위세입자가 강제경매를 하면 후순위가등기가 소멸되지 않는다고 하는데 맞는지요? 
현주인이 전주인에게 집을 사면서 사채업자에게 돈을빌리고 등기이전과 동시에 가등기를 설정해 주었습니다.법원 경매과 직원이 가등기 성격이 채권이 아니고 소유권이전청구라면 경매로 소멸이 되지 않는다고 하는데 맞는지요.

답 : 임차권은 말소기준권리가 될 수 없기 때문에 가등기 전에 말소기준권리가 없다면, 이 가등기가 선순위가 됩니다. 만약 담보가등기라면 그 자체가 말소기준권리가 되어 소멸되겠지만, 소유이전청구권보전가등기라면 소멸되지 않습니다. 우선은 보전가등기인지, 담보가등기인지를 조사해야겠네요.


[차트&그래프 투자분석] - 부동산경매) 경매투자분석 차트 신청하기
[경기동향 및 관련정보] - 담보가등기일까? 소유권가등기일까?(초간단 포스팅)

Posted by 경매장가는길

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부동산 경매에서 선순위인 담보가등기와 보전가등기는
낙찰자에게 주는 부담이 전혀 다르다.
담보가등기는 저당권과 마찬가지로 자동 소멸되지만,
보전가등기는 인수되어 부동산이용에 제한을 줄 수도 있고, 심지어는 소유권을 상실케 할 수도 있다.

그런데도 이 둘은 등기부등본상에 버젓이 같은 이름으로 등기가 된다.

물론 황당한 노릇이지만, 구분할 수 있는 방법이 아예 없지는 않다.
바로 채권신고와 배당요구를 하는가 여부인데,
채권신고서나 배당요구서를 제출한 가등기권자라면 담보가등기로 보면된다.

반대로 위의 문서를 제출하지 않았다면
담보가등기가 아닌 보전가등기로 간주하고,
되도록 입찰에 참여하지 않도록 하여야 겠다.


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Posted by 경매장가는길

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1)대상물건정보

ⓐ기본내역
-소재지 : 서울
-감정가 : 3억 5,000만
-최저가 : 2억 8,000만 (1회유찰)
-시세 : 3억 3,000만

ⓑ임차내역
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 06-3-10 0:00 06-3-10 0:00 12000 O

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 05-12-1 0:00    
2 (특수)저당권 06-5-22 0:00 14400 V
3 가압류 07-1-24 0:00    
4 가압류 07-1-25 0:00 16700  
5 가압류 07-1-25 1:00 27900  
6 가압류 07-2-9 0:00 27280  
7 경매등기 07-6-11 0:00    

ⓓ점유현황
-임차인점유
-그 외 점유자 없음.



2)차트&그래프 경매투자분석
사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지

ⓐ권리분석차트
-임차권으로 인해 추가비용발생할 수 있으나, 낙찰영역을 고려하면 추가비용 발생치 않음.
-다른 위험은 없음.

ⓑ명도분석차트
-명도비용 발생않음.



3)입찰전략

ⓐ입찰가산정
본 물건에 대한 투자로 부터 3,000만의 이익을 기대했을 때,
사용자 삽입 이미지

입찰가산정공식에 대입한다면,
3억 3,000만 ≥ 총비용+명도비용0+기대수익3,000만
∴ 3억 ≥ 총비용
이 때, 낙찰가는 3억.
경매진행비용 고려하면 2억 9,800만 이하로 낙찰하여야 위 기대수익달성.
(경매비용은 200만으로 설정)

ⓑ입찰포지셔닝
낙찰가 2억 9,800만을 최대한도로 산정하여 입찰분위기 보아 유동적으로 입찰할 것



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Posted by 경매장가는길

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허위임차인으로 의심되는 임차인 존재


1)대상물건정보

ⓐ기본내역
-소재지 : 광역시
-감정가 : 1억 2,000만
-최저가 : 9,600만 (1회유찰)
-시세 : 1억 2,000만

ⓑ임차내역
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 07-5-22 0:00 07-7-10 0:00 1300 O

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 04-12-13 0:00    
2 (특수)저당권 06-12-14 0:00 10000 V
3 (특수)저당권 07-3-5 0:00 1690  
4 가압류 07-5-25 0:00 1080  
5 가압류 07-6-25 0:00 930  
6 경매등기 07-7-3 0:00    
7 가압류 07-9-10 0:00 515  


ⓓ점유현황
-임차인거주
-소유자거주
-그 외 기록외의 점유자 없음



2)차트&그래프 경매투자분석
사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지

ⓐ권리분석차트
-인수권리로 인한 문제 아무것도 없음.

ⓑ명도분석차트
-낙찰영역대를 고려할 때, 소유자로 인한 명도비용 발생.

3)입찰전략

ⓐ입찰가산정
사용자 삽입 이미지
본 물건에 대한 투자로 부터 2,000만의 이익을 기대했을 때,
입찰가산정공식에 대입한다면,
1억 2,000만 ≥ 총비용+명도비용200만+기대수익2,000만
∴ 9,800만 ≥ 총비용
이 때, 낙찰가는 9,800만원.
경매진행비용 고려하면 9,600만 이하로 낙찰하여야 위 기대수익달성.
(경매비용은 200만으로 설정)

ⓑ입찰포지셔닝
낙찰가 9,600만을 최대한도로 산정하여 입찰분위기 보아 유동적으로 입찰할 것



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Posted by 경매장가는길

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1)대상물건정보

ⓐ기본사항
   -소재지 : 광역시
   -감정가 : 1억
   -최저가 : 8,000만 (1회유찰)
   -시세 : 1억

ⓑ임차내역
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 07-1-15 0:00 07-1-15 0:00 2500 O
2 07-5-1 0:00 07-5-1 0:00 1000 O

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 07-1-5 0:00    
2 (특수)저당권 07-1-5 1:00 7500 V
3 가압류 07-5-23 0:00 970  
4 가압류 07-7-5 0:00 1000  
5 가압류 07-10-10 0:00 2550  
6 경매등기 07-7-9 0:00    

ⓓ점유현황
 -임차인 점유
 -소유자 점유 않음.
 -그 외 점유자 없음.


2)차트&그래프 투자분석 보고서
사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지
ⓐ권리분석차트
- 추가비용발생 않음. 기타 다른 위험발생 않음.

ⓑ명도분석차트
- 낙찰예상영역에서는 소유자로 인한 명도비용이 발생할 것으로 판단되나, 소유자 거주않음. 따라서 명도비용 없음.


3)입찰전략

ⓐ입찰가산정
본 물건에 대한 투자로 부터 1,000만원의 이익을 기대했을 때,
입찰가산정공식에 대입한다면,
1억 ≥ 총비용+명도비용0+기대수익1,000만
∴  9,000만 ≥ 총비용
사용자 삽입 이미지
좌측 총비용 그래프에서 총비용=낙찰가.
총비용이  9,000만이 되는 지점의 낙찰가 역시 9,000만임.
경매진행비용을 고려한다면 8,800만원 이하로 낙찰해야 위 기대이익을 달성.
(경매진행비용은 200만원으로 설정)

ⓑ입찰포지셔닝
입찰 분위기 고려하여 8,800만 이하로 입찰할 것.







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Posted by 경매장가는길

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  1. 경매장가는길 2008.02.16 11:33  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    2번 임차인 허위임차인으로 의심할 수 있겠지만, 이로 인해서 낙찰자가 받는 불이익은 없습니다.