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숭례문 지켜주지 못해 미안해


임차권 겸유한 선순위 전세권자


1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  광역시 감정가  1억 1,500만
시세  1억 500만 최저가  7,360만
기타   유찰횟수  2회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 03-10-3 0:00 03-10-4 0:00 6500 O

ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 84-6-27 0:00    
2 전세권 03-10-4 1:00 0  
3 (특수)저당권 03-12-24 0:00 1300 V
4 (특수)저당권 06-4-20 0:00 3060  
5 압류 06-10-16 0:00    
6 가압류 07-3-9 0:00 1770  
7 가압류 07-3-22 0:00 600  
8 압류 07-4-2 0:00    
9 경매등기 07-5-30 0:00    
10 압류 07-8-14 0:00    

ⓓ점유현황 세입자  세입자 점유
(전)소유자  소유자 점유 X
기타  기록 외 점유자 없음.
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   임차권으로 인해 추가비용 발생가능성 있으나, 낙찰가 6,500만 이상에서 추가비용 소멸. 낙찰영역대에서 추가비용은 발생치 않을 것.
ⓑ명도분석차트  소유자로 인한 명도비용 발생가능성 있으나, 소유자 점유 않으므로 명도비용 발생하지 않음.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 1,500만으로 정하고, 입찰가산정공식에 대입하면
   1억 500만 ≥ 총비용 + 명도비용0 + 기대수익 1,500만
   ∴ 9,000만 ≥ 총비용
사용자 삽입 이미지

총비용그래프에서 총비용 9,000만 일 때, 낙찰가 9,000만.

경매진행비용 고려하면 8,800만 이하에 낙찰받아야 위 기대수익을 달성.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 8,800만을 입찰한도로 설정하여 입찰장 분위기 고려하여
적정가에 입찰


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Posted by 경매장가는길

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1)대상물건정보

ⓐ기본내역
-소재지 : 서울
-감정가 : 3억 5,000만
-최저가 : 2억 8,000만 (1회유찰)
-시세 : 3억 3,000만

ⓑ임차내역
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 06-3-10 0:00 06-3-10 0:00 12000 O

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 05-12-1 0:00    
2 (특수)저당권 06-5-22 0:00 14400 V
3 가압류 07-1-24 0:00    
4 가압류 07-1-25 0:00 16700  
5 가압류 07-1-25 1:00 27900  
6 가압류 07-2-9 0:00 27280  
7 경매등기 07-6-11 0:00    

ⓓ점유현황
-임차인점유
-그 외 점유자 없음.



2)차트&그래프 경매투자분석
사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지

ⓐ권리분석차트
-임차권으로 인해 추가비용발생할 수 있으나, 낙찰영역을 고려하면 추가비용 발생치 않음.
-다른 위험은 없음.

ⓑ명도분석차트
-명도비용 발생않음.



3)입찰전략

ⓐ입찰가산정
본 물건에 대한 투자로 부터 3,000만의 이익을 기대했을 때,
사용자 삽입 이미지

입찰가산정공식에 대입한다면,
3억 3,000만 ≥ 총비용+명도비용0+기대수익3,000만
∴ 3억 ≥ 총비용
이 때, 낙찰가는 3억.
경매진행비용 고려하면 2억 9,800만 이하로 낙찰하여야 위 기대수익달성.
(경매비용은 200만으로 설정)

ⓑ입찰포지셔닝
낙찰가 2억 9,800만을 최대한도로 산정하여 입찰분위기 보아 유동적으로 입찰할 것



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Posted by 경매장가는길

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허위임차인으로 의심되는 임차인 존재


1)대상물건정보

ⓐ기본내역
-소재지 : 광역시
-감정가 : 1억 2,000만
-최저가 : 9,600만 (1회유찰)
-시세 : 1억 2,000만

ⓑ임차내역
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 07-5-22 0:00 07-7-10 0:00 1300 O

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 04-12-13 0:00    
2 (특수)저당권 06-12-14 0:00 10000 V
3 (특수)저당권 07-3-5 0:00 1690  
4 가압류 07-5-25 0:00 1080  
5 가압류 07-6-25 0:00 930  
6 경매등기 07-7-3 0:00    
7 가압류 07-9-10 0:00 515  


ⓓ점유현황
-임차인거주
-소유자거주
-그 외 기록외의 점유자 없음



2)차트&그래프 경매투자분석
사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지

ⓐ권리분석차트
-인수권리로 인한 문제 아무것도 없음.

ⓑ명도분석차트
-낙찰영역대를 고려할 때, 소유자로 인한 명도비용 발생.

3)입찰전략

ⓐ입찰가산정
사용자 삽입 이미지
본 물건에 대한 투자로 부터 2,000만의 이익을 기대했을 때,
입찰가산정공식에 대입한다면,
1억 2,000만 ≥ 총비용+명도비용200만+기대수익2,000만
∴ 9,800만 ≥ 총비용
이 때, 낙찰가는 9,800만원.
경매진행비용 고려하면 9,600만 이하로 낙찰하여야 위 기대수익달성.
(경매비용은 200만으로 설정)

ⓑ입찰포지셔닝
낙찰가 9,600만을 최대한도로 산정하여 입찰분위기 보아 유동적으로 입찰할 것



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Posted by 경매장가는길

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임차인없을 경우


1)대상물건정보

ⓐ기본내역
-소재지 : 기타지역
-감정가 : 7,700만
-최저가 : 4,928만 (2회유찰)
-시세 : 7,000만

ⓑ임차내역
-임차인 없음.

ⓒ등기내역

순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 02-6-14 0:00    
2 (특수)저당권 05-4-27 0:00 5600 V
3 가압류 05-12-2 0:00 6970  
4 (특수)저당권 05-12-16 0:00 3000  
5 가압류 06-3-14 0:00 698  
6 가압류 06-3-15 0:00 2425  
7 가압류 06-4-12 0:00 2000  
8 경매등기 06-5-29 0:00    

ⓓ점유현황
-소유자거주
-그 밖의 점유자 없음.


2)차트&그래프 경매투자분석
사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지

ⓐ권리분석차트
-인수권리로 인한 문제 아무것도 없음.

ⓑ명도분석차트
-낙찰영역대로 보아 명도비용이 발생할 것으로 예상


3)입찰전략

사용자 삽입 이미지
ⓐ입찰가산정
본 물건에 대한 투자로 부터 1,000만의 이익을 기대했을 때,
입찰가산정공식에 대입한다면,
7,000만 ≥ 총비용+명도비용200만+기대수익1,000만
∴ 5,800만 ≥ 총비용
이 때, 낙찰가는 5,800만원.
경매진행비용 고려하면 5,600만 이하로 낙찰하여야 위 기대수익달성.
(경매비용은 200만으로 설정)

ⓑ입찰포지셔닝
낙찰가 5,600만을 최대한도로 산정하여 입찰분위기 보아 유동적으로 입찰할 것



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후순위 전세권자

1)대상물건정보

ⓐ기본사항
   -소재지 : 서울
   -감정가 : 9,000만
   -최저가 : 7,200만(1회유찰)
   -시세 : 1억

ⓑ임차내역
   -임차인 없음.

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청 배당요구
1 소유권 98-5-8 0:00      
2 (특수)저당권 99-5-10 0:00 8500 V  
3 압류 01-2-2 0:00      
4 전세권 01-3-5 0:00 1000   V
5 압류 02-12-2 0:00      
6 경매등기 05-12-10 0:00      

ⓓ점유현황
  -전세권자 거주
  -소유자 거주
  -그 외의 점유자 없음.


2)차트&그래프 투자분석 보고서
사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지
ⓐ권리분석차트
- 인수되는 권리 없음.

ⓑ명도분석차트
- 낙찰영역 고려할 때, 점유자 모두에게 명도비용 지출될 것으로 예상됨.


3)입찰전략
사용자 삽입 이미지
ⓐ입찰가산정
본 물건에 대한 투자로 부터 1,500만의 이익을 기대했을 때,
입찰결정공식에 대입한다면,
1억 ≥ 총비용+명도비용200만+1,500만
∴ 8,300만 ≥ 총비용
총비용 8,300일 때, 낙찰가도 8,300만.
경매진행비용을 고려하면 8,100만 이하로 낙찰받아야 위 기대이익을 달성.
(경매비용은 200만으로 설정)

ⓑ포지셔닝
☞8,100만 한도 내에서 입찰법정 분위기 고려하여 입찰할 것.



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