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숭례문 지켜주지 못해 미안해

본 물건은 선순위임차권에 의한 추가비용과 보전가등기로 인한 소유권상실위험이 복합적으로 나타나는 경우.
이 때는 시세보다는 가등기의 청산금이 입찰의 기준이 된다.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  광역시 감정가  1억
시세  1억 2,000만 최저가  4,096만
기타   유찰횟수  4회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 01-2-1 0:00   3000 O
2 01-4-4 0:00 01-4-4 0:00 2100 X
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-1-1 0:00    
2      
3 경매등기 07-8-13 0:00            1200  V
4 보전가등기 01-4-5 0:00    
 ※4번 보전가등기에 대한 조사결과 소유권이전청구권보전가등기이며 가등기권자의 청산금 9,000만원이 있음.
ⓓ점유현황 세입자  세입자2인점ㅇ유
(전)소유자  점유않음
기타  기타점유자없음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   선순위 임차인 2인에 의해 추가비용 발생하며,
   보전가등기 인수되어 가등기권자에 소유권상실위험있음.
ⓑ명도분석차트  명도비용 발생 않음.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  본 물건의 경우, 보전가등기로 인해서 시세가 아닌 가등기의 청산금을 기준으로 적정입찰가를 산정해야 함.
   기대수익을 1,000만원으로 한다면, 입찰가산정공식에서 시세부분에 청산금 대입하여
   청산금 9,000만 > 총비용 + 명도비용0 + 기대수익 1,000만
   ∴ 8,000만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

 총비용 그래프에서 총비용 8,000만 일 때, 낙찰가는 4,300만.

 경매진행비용 고려하면 낙찰가 4,100만 이하로 낙찰받아야 상기 기대수익을 달성할 수 있음.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 4,100만을 한도로 하여 입찰분위기고려하여 적정가 입찰할 것.


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Posted by 경매장가는길

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저번 포스트에서 후순위세입자의 소액임차여부가 왜 중요한지
인수권리로 인한 추가비용측면에서 알아봤었다.

이번에는 명도비용측면에서 어떤 차이가 발생하는지 살펴보도록 하자.

아래의 권리관계를 가진 물건이 있을 때, 3번 세입자의 소액임차인여부에 따라
명도비용이 어떻게 달라질 지 그래프를 통해 확인해 보겠다.
1. 세입자 3,500만
2. 근저당 3,000만
3. 세입자 3,500만

사용자 삽입 이미지

①소액임차인일 때,
먼저, 소액임차인일 경우, 최우선변제로 어떤 낙찰영역에서도 배당금을 받을 수 있기 때문에, 명도비용은 발생하지 않음











사용자 삽입 이미지

②소액임차인 아닐 때,
반면, 소액임차인이 아닌 경우 선순위 채권이 채권만족을 하여야 배당에 참여할 수 있기 때문에 일정 낙찰가 전에는 명도비용이 발생함.










[경기동향 및 관련정보] - 부동산경매) 후순위세입자의 소액임차인여부가 왜 중요한가?

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Posted by 경매장가는길

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보통 부동산경매에서 후순위 세입자라 하면
분석대상에서 쉽게 배제되고는 한다.
물론 후순위 세입자가 배당을 받든지 못받든지에 상관없이
소멸되는 것은 맞다.
그러나 후순위 세입자가 소액임차인이 되어
선순위 채권 배당에 간섭을 하면
선순위임차권 등의 배당액에도 변동이 생기기 때문에
이 것은 낙찰자가 인수해야할 금액에도 결국 영향을 미치게 된다.
정리하자면,
소액임차인? → 배당간섭 → 인수권리의 배당액변동 → 추가비용 변동으로 나타난다.

후순위 임차권의 소액임차인여부는
추가비용 외에 명도비용에도 영향을 미치나
여기서는 일단, 추가비용이 달라지는 경우를 살펴본다.

아래의 권리관계를 가지는 물건에서 후순위임차권이 소액임차인인지, 아닌지에 따라서
비용그래프가 어떻게 바뀌는 지 확인해보자.
1. 임차권 3500
2. 근저당 3000
3. 임차권 3500

사용자 삽입 이미지
   
①소액임차인이 아닌경우.
소액임차인이 아닌 경우는 선순위 임차권의 배당에 아무런 간섭도 할 수가 없게 되어 선순위 임차권이 채권만족 할 때까지 낙찰가 전액이 선순위 임차권자에 배당



















사용자 삽입 이미지
 
②소액임차인일 경우
선순위 임차권의 배당에 간섭하여, 선순위 임차권의 배당액을 감소시키고, 결국엔 낙찰자의 추가비용을 증가시킨다.



같은 낙찰가(2,000만)에서 추가비용은 1,000만원이나 차이가 나게된다.

















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Posted by 경매장가는길

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세입자의 입찰참여는
투자수익추구의 의미도 당연히 있겠지만,
보증금의 보호라는 의미가 더욱 본질에 가깝게 느껴진다.

그런차원에서 모든 경매주택의 세입자는 당연히 입찰을 고려해 봐야 한다.

그렇다고 그냥 무턱대고 입찰하는 것은 삼가야 된다.
입찰않고 배당만 받는것 보다 손해를 봐서는 입찰참여의 의미가 없다.

그러면 세입자의 입장에서 입찰참여하는 방식에 대해서 알아보도록 하겠다.
보증금보호차원의 입찰은, 일단은 방어적인 목적을 가지고 있기 때문에
수익을 추구하는 일반적인 입찰과는 조금 다른 양상을 보인다.
보증금 보호차원의 입찰에서 핵심이자 기본은
보증금을 전액회수할 수 있는 지점의 낙찰가를 찾는 것이다.
그리고 이 낙찰가로 입찰하면 이는 훌륭한 방어선이 된다.
세입자 본인이 낙찰받는다면 싸게 낙찰을 받는 것이고,
제3자가 낙찰받는다면 보증금을 전액회수할 수 있을 것이다.

그런데, 이 방어선이 시세보다 높게 형성된다면(이 부분은 전세계약시에 충분히 예방할 수 있다.)
결과가 달라질 수 있음을 알아두자.
이 때는 입찰가를 산정하는 방식이 조금 복잡해질 것이다. 다음 기회에 포스팅 하도록 하겠다.

아무튼, 지금까지 경매주택의 세입자가 입찰에 참여함으로써
좀 더 자신의 보증금보호에 능동적으로 개입하고 대처할 수 있음을 알아보았다.

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경매에서 투자대상물의 소재지(그러니까..입지하고는 좀 다른)
권리분석, 나아가 투자수익률을 결정하는 중요한 변수임에도
많은 사람들이 이를 제대로 인식하지 못하고 있는 것 같다.

아래 비교를 통해 소재지의 다름이 경매결과에 어떤영향을 미치는지 알아보자.

다음내역의 경매물이 있다고 하자.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지   감정가  1억
시세 1억  최저가  6,400만
기타                     유찰횟수  2회
ⓑ임차내역
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 01-1-1 0:00   4000 O
 
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-1-1 0:00    
2 (특수)저당권 02-1-1 0:00 4000 V
3 경매등기 03-1-1 0:00    
ⓓ점유현황 세입자  점유
(전)소유자  점유않음
기타  기록외 점유자없음


위 물건의 소재지에 서울, 광역시를 대입하여 권리분석해봤더니...
아래와 같은 총비용(낙찰가+인수권리로인한추가비용) 그래프가 다르게 나타났다.

사용자 삽입 이미지

소재지가 서울일 때

소재지가 서울인 경우
낙찰가 6,000만원 일 때, 인수되는 임차권으로 인해 2,400만의 추가비용이 지출되어 결국 총비용이 8,400만.










사용자 삽입 이미지

소재지가 광역시일때

반면, 소재지가 광역시인 경우
낙찰가 6,000만원 일 때, 인수되는 임차권 전액 인수하여 4,000만의 추가비용 지출되어 결국 총비용이 1억












살펴봤듯이,
경매 대상물의 소재지가 달라지면, 결과적으로 비용부분에서 상당한 차이가 나게된다.
이의 결정적인 원인은
소재지에 따라 달라지게 되는 소액임차요건과 최우선변제금액의 차이에 있다.
이는 임차인이 배당을 얼마나 받게되는지를 결정하고,
결국에는 낙찰자가 인수해야할 금액을 결정짓게 된다.
정리하자면,
소재지 차이 → 소액임차요건 차이 → 임차인의 배당금 차이 → 낙찰자가 인수할 금액 차이.

따라서, 경매투자자는 이부분을 정확히 인식하고 투자에 임해야 할 것이다.


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Posted by 경매장가는길

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보통 부동산 권리분석에서 가장 신경써야될 문제중 하나가 바로 선순위 임차권이다.

선순위 임차권은
전세권과는 달리 배당요구를 하더라도
배당부족분에 대해서 낙찰자에 청구할 수 있기 때문이기도 하고,
권리분석시에 '확정일자를 받았느냐, 배당요구를 했느냐, 낙찰가가 높게 형성되었느냐' 에 따라서
그 결과가 달라지기 때문이기도 하다.

그래서 아래 표와 같이 정리를 해봤다.
주임법상 임차권이 대항력을 가지기 위해서는 전입과 실거주, 2가지는 필수요건이다.
만약에 둘 중 하나라도 결여됐다면, 그건 임차권이 아니라 단순한 점유자일 뿐이다.

표1은 소액임차권 아닌 선순위임차권에 관한 것이고,
표2는 선순위 소액임차권에 관한 것이다.

표1)
소액임차인아닌 임차인 전입 실거주 확정일자 배당요구 낙찰가가 보증금이상으로 형성되나?                          결과
O O O O O 전액배당, 낙찰자부담없음.
X 일부배당, 배당부족분 낙찰자 부담
X O 낙찰자 전액부담
X 낙찰자 전액부담
O O X O O 낙찰자 전액부담
X 낙찰자 전액부담
X O 낙찰자 전액부담
X 낙찰자 전액부담
표2)
소액임차인 전입 실거주 확정일자 배당요구 낙찰가가 보증금이상으로 형성되나?                          결과
O O O O O 전액배당, 낙찰자부담없음.
X 일부배당, 배당부족분 낙찰자 부담
X O 낙찰자 전액부담
X 낙찰자 전액부담
O O X O O 일부배당, 배당부족분 낙찰자 부담
X 일부배당, 배당부족분 낙찰자 부담
X O 낙찰자 전액부담
X 낙찰자 전액부담


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Posted by 경매장가는길

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임차권 겸유한 선순위 전세권자


1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  광역시 감정가  1억 1,500만
시세  1억 500만 최저가  7,360만
기타   유찰횟수  2회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 03-10-3 0:00 03-10-4 0:00 6500 O

ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 84-6-27 0:00    
2 전세권 03-10-4 1:00 0  
3 (특수)저당권 03-12-24 0:00 1300 V
4 (특수)저당권 06-4-20 0:00 3060  
5 압류 06-10-16 0:00    
6 가압류 07-3-9 0:00 1770  
7 가압류 07-3-22 0:00 600  
8 압류 07-4-2 0:00    
9 경매등기 07-5-30 0:00    
10 압류 07-8-14 0:00    

ⓓ점유현황 세입자  세입자 점유
(전)소유자  소유자 점유 X
기타  기록 외 점유자 없음.
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   임차권으로 인해 추가비용 발생가능성 있으나, 낙찰가 6,500만 이상에서 추가비용 소멸. 낙찰영역대에서 추가비용은 발생치 않을 것.
ⓑ명도분석차트  소유자로 인한 명도비용 발생가능성 있으나, 소유자 점유 않으므로 명도비용 발생하지 않음.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 1,500만으로 정하고, 입찰가산정공식에 대입하면
   1억 500만 ≥ 총비용 + 명도비용0 + 기대수익 1,500만
   ∴ 9,000만 ≥ 총비용
사용자 삽입 이미지

총비용그래프에서 총비용 9,000만 일 때, 낙찰가 9,000만.

경매진행비용 고려하면 8,800만 이하에 낙찰받아야 위 기대수익을 달성.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 8,800만을 입찰한도로 설정하여 입찰장 분위기 고려하여
적정가에 입찰


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1)대상물건정보

ⓐ기본내역
-소재지 : 미상 (서울)
-감정가 : 미상
-최저가 : 미상
-시세 : 미상

ⓑ임차내역
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 04-5-3 0:00 04-5-3 0:00 2000 X
2 04-11-5 0:00 04-11-6 0:00 5800 X
3 04-12-14 0:00 06-6-27 0:00 7000 X
4     500 X
5     1200 X
6   07-5-13 0:00 2000 X

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-6-15 0:00    
2 가압류 07-8-6 0:00 40000 V
3 경매등기 07-8-8 0:00    
4 가압류 07-9-27 0:00 30000  

ⓓ점유현황
-각 임차인 점유
-소유자 점유 미상
-그 밖의 점유자 없음.



2)차트&그래프 경매투자분석
파일 보기:



ⓐ권리분석차트
-2,000만 5,800만 7,000만 임차인 인수되어 추가비용 1억 4,800만
-다른 인수사항 없음.

ⓑ명도분석차트
-4,5,6번 임차인으로 인해 명도비용발생
-소유자 거주한다면 소유자로 인한 명도비용발생할 것임.



3)결론
- 입찰가산정공식에 위 차트에서 나온 값을 대입하여, 적정입찰가 산정할 것.
- 좀 더 정확한 정보를 확인할 필요성 있음. (임차인의 배당요구여부, 급매가위주의 시세)



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1)대상물건정보

ⓐ기본내역
-소재지 : 서울
-감정가 : 3억 5,000만
-최저가 : 2억 8,000만 (1회유찰)
-시세 : 3억 3,000만

ⓑ임차내역
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 06-3-10 0:00 06-3-10 0:00 12000 O

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 05-12-1 0:00    
2 (특수)저당권 06-5-22 0:00 14400 V
3 가압류 07-1-24 0:00    
4 가압류 07-1-25 0:00 16700  
5 가압류 07-1-25 1:00 27900  
6 가압류 07-2-9 0:00 27280  
7 경매등기 07-6-11 0:00    

ⓓ점유현황
-임차인점유
-그 외 점유자 없음.



2)차트&그래프 경매투자분석
사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지

ⓐ권리분석차트
-임차권으로 인해 추가비용발생할 수 있으나, 낙찰영역을 고려하면 추가비용 발생치 않음.
-다른 위험은 없음.

ⓑ명도분석차트
-명도비용 발생않음.



3)입찰전략

ⓐ입찰가산정
본 물건에 대한 투자로 부터 3,000만의 이익을 기대했을 때,
사용자 삽입 이미지

입찰가산정공식에 대입한다면,
3억 3,000만 ≥ 총비용+명도비용0+기대수익3,000만
∴ 3억 ≥ 총비용
이 때, 낙찰가는 3억.
경매진행비용 고려하면 2억 9,800만 이하로 낙찰하여야 위 기대수익달성.
(경매비용은 200만으로 설정)

ⓑ입찰포지셔닝
낙찰가 2억 9,800만을 최대한도로 산정하여 입찰분위기 보아 유동적으로 입찰할 것



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허위임차인으로 의심되는 임차인 존재


1)대상물건정보

ⓐ기본내역
-소재지 : 광역시
-감정가 : 1억 2,000만
-최저가 : 9,600만 (1회유찰)
-시세 : 1억 2,000만

ⓑ임차내역
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 07-5-22 0:00 07-7-10 0:00 1300 O

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 04-12-13 0:00    
2 (특수)저당권 06-12-14 0:00 10000 V
3 (특수)저당권 07-3-5 0:00 1690  
4 가압류 07-5-25 0:00 1080  
5 가압류 07-6-25 0:00 930  
6 경매등기 07-7-3 0:00    
7 가압류 07-9-10 0:00 515  


ⓓ점유현황
-임차인거주
-소유자거주
-그 외 기록외의 점유자 없음



2)차트&그래프 경매투자분석
사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지

ⓐ권리분석차트
-인수권리로 인한 문제 아무것도 없음.

ⓑ명도분석차트
-낙찰영역대를 고려할 때, 소유자로 인한 명도비용 발생.

3)입찰전략

ⓐ입찰가산정
사용자 삽입 이미지
본 물건에 대한 투자로 부터 2,000만의 이익을 기대했을 때,
입찰가산정공식에 대입한다면,
1억 2,000만 ≥ 총비용+명도비용200만+기대수익2,000만
∴ 9,800만 ≥ 총비용
이 때, 낙찰가는 9,800만원.
경매진행비용 고려하면 9,600만 이하로 낙찰하여야 위 기대수익달성.
(경매비용은 200만으로 설정)

ⓑ입찰포지셔닝
낙찰가 9,600만을 최대한도로 산정하여 입찰분위기 보아 유동적으로 입찰할 것



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Posted by 경매장가는길

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