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숭례문 지켜주지 못해 미안해

아래 같이 선순위임차인이 2인 이상에 다른 변수(여기서는 지역)가 작용하면 낙찰가에 따른 추가비용의 변화가 복잡해진다.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  과밀억제권역 감정가  1억 1,000만
시세  1억 2,000만 최저가  5,632만
기타   유찰횟수  3회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 01-2-1 0:00   3000 O
2 01-4-4 0:00 01-4-4 0:00 2100 O
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-1-1 0:00    
2 (특수)저당권 01-4-5 0:00 5600 V
3 경매등기 07-8-13 0:00    
ⓓ점유현황 세입자  세입자2인점유
(전)소유자  소유자점유
기타  기타점유자없음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   임차권 1, 2 인수로 추가비용 발생. 비용은 낙찰가에 따라 유동적.
ⓑ명도분석차트  소유자에 의해 명도비용 발생할 것으로 예상.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 2,000만원 으로 할 때, 입찰가산정공식에 의하면
  시세 1억 2,000만 > 총비용 + 명도비용200만 + 기대수익 2,000만
  ∴ 9,800만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

 총비용 그래프에 따르면 총비용이 9,800만 일 때, 낙찰가 6,800만.

 경매진행비용을 고려하면 6,600만 이하에 낙찰받아야 상기 기대수익을 달성할 수 있을 것.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 6,600만을 상한으로 하여 현장입찰분위기 고려하여 적정가 투자할 것.


본 블로그에서 당분간 경매투자분석 서비스를 공짜로 제공합니다.
만약, 경매장가는길이 개발한 차트&그래프 경매투자분석 프로그램을 이용하고 싶다면,
[차트&그래프 투자분석] - 부동산경매) 경매투자분석 차트 신청하기
덧붙이자면, 이 프로그램은 아직 웹상에 제공되지 않습니다.
향후 실시간 서비스제공을 목표로 프로그램의 오류나 부족한부분, 사용자의 반응을 살펴보고자 하는데요.
사용해보고, 코멘트 남겨주시면 감사하겠습니다.

본 블로그에서 제공하는 차트를 읽기 위한 사전지식
Posted by 경매장가는길

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1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  과밀억제권역 감정가  3억
시세  3억 최저가    1억 9,200만 
기타   유찰횟수  2회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 01-2-1 0:00   3000 O
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-1-1 0:00    
2 (특수)저당권 01-4-5 0:00 15000 V
3 경매등기 07-8-13 0:00    
4        
5 가압류 07-4-5 0:00 2000  
6 가압류 07-6-17 0:00 1660  
7 전세권 01-3-5 0:00 6000  
ⓓ점유현황 세입자  세입자2인 점유
(전)소유자  소유자점유
기타  기타점유자 없음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   임차권 미배당분과 전세권 인수.
   추가비용 지출될 것.
ⓑ명도분석차트  낙찰영역 고려할 때 소유자에 의한 명도비용 지출.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  본 입찰에서 기대수익을 3,000만으로 하면, 입찰가산정공식에 의해서
  시세 3억 > 총비용 + 명도비용 200만 + 기대수익 3,000만
  ∴ 2억 6,800만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

총비용그래프에 따르면 총비용 2억 6,800만 일 때, 낙찰가는 1억 9,400만 임을 알 수 있음.

경매진행비용 고려하면 낙찰가 1억 9,200만 이하에 낙찰받아야 기대수익을 달성할 수 있음.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 1억 9,200만을 상한으로 하여 입찰경쟁률 고려하여 적정가에 입찰할 것.


본 블로그에서 당분간 경매투자분석 서비스를 공짜로 제공합니다.

만약, 경매장가는길이 개발한 차트&그래프 경매투자분석 프로그램을 이용하고 싶다면,
[차트&그래프 투자분석] - 부동산경매) 경매투자분석 차트 신청하기
덧붙이자면, 이 프로그램은 아직 웹상에 제공되지 않습니다.
향후 실시간 서비스제공을 목표로 프로그램의 오류나 부족한부분, 사용자의 반응을 살펴보고자 하는데요.
사용해보고, 코멘트 남겨주시면 감사하겠습니다.

본 블로그에서 제공하는 차트를 읽기 위한 사전지식
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[차트&그래프 투자분석] - 부동산 경매) 차트 한장으로 명도비용 예상하기
Posted by 경매장가는길

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