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숭례문 지켜주지 못해 미안해

저번 포스트에서 후순위세입자의 소액임차여부가 왜 중요한지
인수권리로 인한 추가비용측면에서 알아봤었다.

이번에는 명도비용측면에서 어떤 차이가 발생하는지 살펴보도록 하자.

아래의 권리관계를 가진 물건이 있을 때, 3번 세입자의 소액임차인여부에 따라
명도비용이 어떻게 달라질 지 그래프를 통해 확인해 보겠다.
1. 세입자 3,500만
2. 근저당 3,000만
3. 세입자 3,500만

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①소액임차인일 때,
먼저, 소액임차인일 경우, 최우선변제로 어떤 낙찰영역에서도 배당금을 받을 수 있기 때문에, 명도비용은 발생하지 않음











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②소액임차인 아닐 때,
반면, 소액임차인이 아닌 경우 선순위 채권이 채권만족을 하여야 배당에 참여할 수 있기 때문에 일정 낙찰가 전에는 명도비용이 발생함.










[경기동향 및 관련정보] - 부동산경매) 후순위세입자의 소액임차인여부가 왜 중요한가?

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Posted by 경매장가는길

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보통 부동산경매에서 후순위 세입자라 하면
분석대상에서 쉽게 배제되고는 한다.
물론 후순위 세입자가 배당을 받든지 못받든지에 상관없이
소멸되는 것은 맞다.
그러나 후순위 세입자가 소액임차인이 되어
선순위 채권 배당에 간섭을 하면
선순위임차권 등의 배당액에도 변동이 생기기 때문에
이 것은 낙찰자가 인수해야할 금액에도 결국 영향을 미치게 된다.
정리하자면,
소액임차인? → 배당간섭 → 인수권리의 배당액변동 → 추가비용 변동으로 나타난다.

후순위 임차권의 소액임차인여부는
추가비용 외에 명도비용에도 영향을 미치나
여기서는 일단, 추가비용이 달라지는 경우를 살펴본다.

아래의 권리관계를 가지는 물건에서 후순위임차권이 소액임차인인지, 아닌지에 따라서
비용그래프가 어떻게 바뀌는 지 확인해보자.
1. 임차권 3500
2. 근저당 3000
3. 임차권 3500

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①소액임차인이 아닌경우.
소액임차인이 아닌 경우는 선순위 임차권의 배당에 아무런 간섭도 할 수가 없게 되어 선순위 임차권이 채권만족 할 때까지 낙찰가 전액이 선순위 임차권자에 배당



















사용자 삽입 이미지
 
②소액임차인일 경우
선순위 임차권의 배당에 간섭하여, 선순위 임차권의 배당액을 감소시키고, 결국엔 낙찰자의 추가비용을 증가시킨다.



같은 낙찰가(2,000만)에서 추가비용은 1,000만원이나 차이가 나게된다.

















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Posted by 경매장가는길

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매각물건명세서는
해당 물건의 간략한 정보가 한장에 표현되어 있어서
초보자에게 매우 유용하다.
그러나
작성시점의 고정된 정보라는 점(작성이후의 변동사항을 염두하지 않는다.)
누락이나 오기가 있을 수 있다는 점(역시나 사람이 하는 일이라..)
에서 절대적 신뢰는 곤란하다.
자신의 투자분석이 맞는지 확인하는 차원정도가 적당하다.

이 문서는 매각기일(입찰일) 일주일 전에 법원비치되며,
요즘엔 인터넷(http://courtauction.go.kr)에서 열람이 가능하다.

여기서는 인터넷 열람 방법을 설명하도록 하겠다.
개인적인 경험에 의하면
대법원사이트에서 매각물건명세서를 열람하기가 좀 성가시다.

1. 사이트 접속후 경매정보검색>경매사건검색 페이지에서 대상물건의 사건번호 검색!
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2. 사건내역 페이지 우측상단의 관심사건등록 버튼 클릭!
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3. 나의경매>관심사건조회 클릭!
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4. 관심사건 목록 중 해당사건을 클릭!
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5. 아래 그림의 물건명세서 아이콘 클릭!
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6. 매각물건명세서 보기
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매각물건명세서에서 특히 눈여겨 볼 것은
점유 세입자의 대항력 여부와 배당요구여부
비고란의 인수되는 권리와 유치권 등이다.

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Posted by 경매장가는길

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세입자의 입찰참여는
투자수익추구의 의미도 당연히 있겠지만,
보증금의 보호라는 의미가 더욱 본질에 가깝게 느껴진다.

그런차원에서 모든 경매주택의 세입자는 당연히 입찰을 고려해 봐야 한다.

그렇다고 그냥 무턱대고 입찰하는 것은 삼가야 된다.
입찰않고 배당만 받는것 보다 손해를 봐서는 입찰참여의 의미가 없다.

그러면 세입자의 입장에서 입찰참여하는 방식에 대해서 알아보도록 하겠다.
보증금보호차원의 입찰은, 일단은 방어적인 목적을 가지고 있기 때문에
수익을 추구하는 일반적인 입찰과는 조금 다른 양상을 보인다.
보증금 보호차원의 입찰에서 핵심이자 기본은
보증금을 전액회수할 수 있는 지점의 낙찰가를 찾는 것이다.
그리고 이 낙찰가로 입찰하면 이는 훌륭한 방어선이 된다.
세입자 본인이 낙찰받는다면 싸게 낙찰을 받는 것이고,
제3자가 낙찰받는다면 보증금을 전액회수할 수 있을 것이다.

그런데, 이 방어선이 시세보다 높게 형성된다면(이 부분은 전세계약시에 충분히 예방할 수 있다.)
결과가 달라질 수 있음을 알아두자.
이 때는 입찰가를 산정하는 방식이 조금 복잡해질 것이다. 다음 기회에 포스팅 하도록 하겠다.

아무튼, 지금까지 경매주택의 세입자가 입찰에 참여함으로써
좀 더 자신의 보증금보호에 능동적으로 개입하고 대처할 수 있음을 알아보았다.

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우여곡절 끝에 낙찰받은 부동산을
눈앞에서 내가 써낸 똑같은 가격으로
입찰에 참여하지도 않은 누군가에게 빼앗기게 된다면?
물건을 고르고 투자분석하고,
대출때문에 은행을 들쑤시고 다닌 일들이 전부 물거품이 된다면?

억울한거야 말해 무엇하겠느냐마는
실제 이런 일은 종종 일어나고 있다.

민법에서는 몇몇 경우에 있어 이런것을 허용하고 있는데.
이것이 바로 우선매수청구권제도이다.
위 글에서 '입찰에 참여하지도 않은 누군가'는 우선매수권자를 말한다.

경매에서 우선매수청구권이란,
최고가 신고인(보통의 경매에서는 낙찰자)이 써낸 입찰가격과 똑같은 금액으로
최고가 신고인보다 우선하여 대상부동산을 매수/취득할 수 있는 권리를 말한다.

사실 경매에서 우선매수권을 인정하지 않는 것이 일반적인 룰임을 알아두자.
극히 예외적인경우, 또 예외적인 지위의 이해관계인에게만 허용되는 것이다.
그러니 이 예외만 알아두고 숙지한다면
되지도 않을 일에 정력을 낭비하는 일,
아니 최소한 예상치 못한 강탈(좀 표현이 과격한가??)에 허탈해 할 일은 없을 것이다.

이제 한번 살펴보자.

먼저 민사집행법에서는
공유지분자의 우선매수청구권만을 인정하고 있다.
이는 경매에 참여하는 많은 사람들이 이미 인지하고 있는 내용.

새로운 것은 임대주택법에 의한
공공임대주택, 그러니까 통상의 임대아파트 세입자의 우선매수청구권이 그것이다.
이는 새로 개정된 임대주택법에 근거한 것으로
아직까지는 대중적으로 인식되어지는 내용은 아닌것.

사실, 이 부분은 경매장가는길도 최근에야 알게 되었다.
좀 더 제대로 된 포스팅을 위해
웹서핑을 좀 했으나 아직까지 제대로 된 정보는 찾기 힘들었다.

아무튼간, 이 두가지 예외를 잘~ 기억해두자.

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Posted by 경매장가는길

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며칠전 친구로 부터 전화를 한통받았다.

: 머고?
친구 : 니 머하노?
: 일하지.
친구 : 전화 받을 수 있나?
: 어.
친구 : 친구가 전세 구할라 하는데, 내 한테 머 물어보네. 내가 머 알아야지..머를 봐야되노?
: 이거 머 전화로 말하면 알아듣겠나?
친구 : 일단은 말해봐라..
: 들어갈만한 집은 있나?
친구 : 지금은 구하는 중인데..
: 일단은 괜찮은 집 구하면 집주소 알려달라고 해라..
친구 : 집주인한테?
: 아니면 부동산(복덕방)에...그 집 주소로 등기부등본을 떼봐라..
친구 : 등기부등본?
: 어.
친구 : 어디서 떼는데? 구청가믄되나?
: 구청에도 발급기 있으면 되기는 되는데, 일단은 법원에 가서 떼는거다. 근데, 인터넷으로도 열람되니까 인터넷으로 해라. 대법원등기손가? 정확한 명칭은 잘 모르겠다.
친구 : 그거 떼면?
: 그걸로 그 집 진짜 주인이 누구고, 저당이 얼마나 잡혀있는지, 돈은 얼마나 빌렸는지 알 수 있다. 한마디로 그 집 경매 넘어가면 젖되는지, 아닌지 알 수 있는거다.
친구 : 아~~~. 근데 저당 잡혀 있으면 계약 하면 안되는거 아니가?
: 무조건 그런거는 아니다. 니 저당하나 없는 집 구하기가 그리 쉬운줄 아나? 근데, 보증금은 어느정도로 생각하고 있는데?
친구 : 한 2,000만원 정도..
: 음~~ 그 정도면 경매넘어가도 저당보다 먼저 배당받을 수 있거등. 2,000만원 전부는 아니고...
친구 : 얼마정도?
: 그거는 등기부등본 떼봐야 아는거고.. 아마, 부동산 같은데서 '소액임차인이 어쩌고, 1,400만원이 어쩌고' 할꺼다. 근데, 그말 곧이 곧대로 믿으면 안되니까.. 일단은 등기부등본 떼보고 내한테 다시 전화해라.


며칠뒤..
다시걸려온 친구의 전화.

친구 : .....(전략)......등기부등본 떼봤드만, 근저당 잡혀있더라.
: 얼마?
친구 : 980만원
: 채권최고액?
친구 : 어.
: 채권자는?
친구 : XX금고
: 700만원 빌맀는갑네. 그거 말고는 다른 거는 없나?
친구 : 어, 없다.
: 주소는 번지 뒤에 몇호까지 다 나와있나?
친구 : 어. OO빌라 XXX호.
: 괜찮은거 같네.. 아... 그 집 시세는 얼마정도 하는고?
친구 : 한 4,500만원 한단다.
: 부동산에서?
친구 : 어.
: 보증금은?
친구 : 2,000만원
: 니 친구한테, "전세살다가 나중에 경매넘어가면 1,000만원 더 내고 사도 될거같다" 싶으면 계약하라고 해라.
나중에 가격 떨어질 수도 있으니까 하는 말이다. 그거는 내가 알 수 없으니까..
친구 : 그래가 계약하면되나?
: 그래, 계약할 때는 저쪽 계약하러 나온 사람이 집주인 맞는지 확인하고..
친구 : 어떻게 확인하노?
: 등기부등본에 보면 주인 인적사항 있더라 아이가?
친구 : 어.
: 신분증 좀 달라해가지고, 인적사항하고 대조해보믄 될거 아니가?
친구 : 아~~
: 그리고, 만약에 집주인 말고, 대리인 나오면.... 니 기억하겠나? 적어라. 적어.
친구 : 어, 잠시만...
: 위임장, 인감증명서를 달라해라. 여기 인감증명서는 집주인 인감증명서다.
친구 : 집주인...
: ①등기부등본 소유자 인적사항 ↔ 위임장 위임인 인적사항 대조, ②위임장 위임인 인적사항과 도장 ↔ 인감증명서 인적사항과 인감도장 대조, ③위임장 대리인 인적사항 ↔ 신분증 대조  해서 다 맞으면, 계약해도 된다. 적법한 대리인이라는 소리다.
친구 : ..............
: 그리고 잔금은 입주할 때 주고, 입주전에는 바로 전입신고해야된다.
친구 :............
: 이거는 왜그러냐면, 전입신고하기전에 주인이 돈을 더 빌려쓸수가 있다. 집 담보로.. 이리되면 젖되는 거라..
친구 : 아~~ 그러니까 입주하면서 잔금 주고, 바로 전입신고하고?
: 그래. 계약서에 '잔금 납부 전까지 권리변동있으면, 계약은 파기되며, 그 책임은 임대인에 있다'하는 단서조항을 넣으면 좀 더 안전하다.
친구 : 오~~
: 전입신고할 때는 계약서에 확정일자도 받아라 해라. 윽수~ 중요하데이...
친구 : 확정일자?
: 동사무소에 전입신고 하고, '확정일자 찍어주세요' 하면된다.
친구 : 동사무소 직원한테?
: 그래. 이런 경우에는 확정일자 안받으면 전입이고 머고, 필요없으니까...
친구 : 어...그래 고맙다..
: 아... 잠깐, 중요한거 빼묵었다...
친구 : ?
: 계약서 작성할 때, 주소, 등기부등본 주소하고 100% 일치해야 된다.. 그리고 전입신고할 때도 등기부등본에 있는 주소로하고....현관문에 101호 적혀있다고 101호로 하면 절대 안된다. 등기부등본에 기재돼 있는 주소로 해야된다.. 중요하데이...


등기부등본, 위임장, 인감증명서

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Posted by 경매장가는길

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