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숭례문 지켜주지 못해 미안해

아래 같이 선순위임차인이 2인 이상에 다른 변수(여기서는 지역)가 작용하면 낙찰가에 따른 추가비용의 변화가 복잡해진다.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  과밀억제권역 감정가  1억 1,000만
시세  1억 2,000만 최저가  5,632만
기타   유찰횟수  3회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 01-2-1 0:00   3000 O
2 01-4-4 0:00 01-4-4 0:00 2100 O
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-1-1 0:00    
2 (특수)저당권 01-4-5 0:00 5600 V
3 경매등기 07-8-13 0:00    
ⓓ점유현황 세입자  세입자2인점유
(전)소유자  소유자점유
기타  기타점유자없음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   임차권 1, 2 인수로 추가비용 발생. 비용은 낙찰가에 따라 유동적.
ⓑ명도분석차트  소유자에 의해 명도비용 발생할 것으로 예상.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 2,000만원 으로 할 때, 입찰가산정공식에 의하면
  시세 1억 2,000만 > 총비용 + 명도비용200만 + 기대수익 2,000만
  ∴ 9,800만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

 총비용 그래프에 따르면 총비용이 9,800만 일 때, 낙찰가 6,800만.

 경매진행비용을 고려하면 6,600만 이하에 낙찰받아야 상기 기대수익을 달성할 수 있을 것.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 6,600만을 상한으로 하여 현장입찰분위기 고려하여 적정가 투자할 것.


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Posted by 경매장가는길

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저번 포스트에서 후순위세입자의 소액임차여부가 왜 중요한지
인수권리로 인한 추가비용측면에서 알아봤었다.

이번에는 명도비용측면에서 어떤 차이가 발생하는지 살펴보도록 하자.

아래의 권리관계를 가진 물건이 있을 때, 3번 세입자의 소액임차인여부에 따라
명도비용이 어떻게 달라질 지 그래프를 통해 확인해 보겠다.
1. 세입자 3,500만
2. 근저당 3,000만
3. 세입자 3,500만

사용자 삽입 이미지

①소액임차인일 때,
먼저, 소액임차인일 경우, 최우선변제로 어떤 낙찰영역에서도 배당금을 받을 수 있기 때문에, 명도비용은 발생하지 않음











사용자 삽입 이미지

②소액임차인 아닐 때,
반면, 소액임차인이 아닌 경우 선순위 채권이 채권만족을 하여야 배당에 참여할 수 있기 때문에 일정 낙찰가 전에는 명도비용이 발생함.










[경기동향 및 관련정보] - 부동산경매) 후순위세입자의 소액임차인여부가 왜 중요한가?

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Posted by 경매장가는길

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선순위 전세권이 말소기준권리가 될 수 있나?
이에 대한 논란은 계속되어 왔지만, 아직까지 종지부를 찍을만한 판례는 나오지 않고 있다.
(혹시 있나요? 있다면 알려주시길...)

현재까지는
전세권은 말소기준권리가 될  수 없다는 견해와
건물전체에 설정된 전세권은 말소기준권리가 될 수 있다는 견해.
두개의 견해가 서로 상충하고 있다.

어떤 확정판결전에 정답이란 없겠지만,
실제 투자자의 입장에서라면 좀 더 수비적인 입장을 취해야 하지 않을까?

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Posted by 경매장가는길

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우여곡절 끝에 낙찰받은 부동산을
눈앞에서 내가 써낸 똑같은 가격으로
입찰에 참여하지도 않은 누군가에게 빼앗기게 된다면?
물건을 고르고 투자분석하고,
대출때문에 은행을 들쑤시고 다닌 일들이 전부 물거품이 된다면?

억울한거야 말해 무엇하겠느냐마는
실제 이런 일은 종종 일어나고 있다.

민법에서는 몇몇 경우에 있어 이런것을 허용하고 있는데.
이것이 바로 우선매수청구권제도이다.
위 글에서 '입찰에 참여하지도 않은 누군가'는 우선매수권자를 말한다.

경매에서 우선매수청구권이란,
최고가 신고인(보통의 경매에서는 낙찰자)이 써낸 입찰가격과 똑같은 금액으로
최고가 신고인보다 우선하여 대상부동산을 매수/취득할 수 있는 권리를 말한다.

사실 경매에서 우선매수권을 인정하지 않는 것이 일반적인 룰임을 알아두자.
극히 예외적인경우, 또 예외적인 지위의 이해관계인에게만 허용되는 것이다.
그러니 이 예외만 알아두고 숙지한다면
되지도 않을 일에 정력을 낭비하는 일,
아니 최소한 예상치 못한 강탈(좀 표현이 과격한가??)에 허탈해 할 일은 없을 것이다.

이제 한번 살펴보자.

먼저 민사집행법에서는
공유지분자의 우선매수청구권만을 인정하고 있다.
이는 경매에 참여하는 많은 사람들이 이미 인지하고 있는 내용.

새로운 것은 임대주택법에 의한
공공임대주택, 그러니까 통상의 임대아파트 세입자의 우선매수청구권이 그것이다.
이는 새로 개정된 임대주택법에 근거한 것으로
아직까지는 대중적으로 인식되어지는 내용은 아닌것.

사실, 이 부분은 경매장가는길도 최근에야 알게 되었다.
좀 더 제대로 된 포스팅을 위해
웹서핑을 좀 했으나 아직까지 제대로 된 정보는 찾기 힘들었다.

아무튼간, 이 두가지 예외를 잘~ 기억해두자.

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Posted by 경매장가는길

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선순위 전세권 말소할까?
1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  광역시 감정가  6,000만
시세  5,000만 최저가  2,460만
기타   유찰횟수  4회
ⓑ임차내역  없음
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 94-9-1 0:00    
2 전세권 96-6-28 0:00 1700  
3 가압류 97-2-24 0:00 1000  
4 가압류 97-7-4 0:00 800  
5 가압류 97-8-30 0:00 460  
6 가압류 97-9-5 0:00 450  
7 압류 02-7-3 0:00    
8 압류 03-12-26 0:00    
9 경매등기 04-1-1 0:00 5600 V

ⓓ점유현황 세입자  전세권자점유
(전)소유자  점유않음
기타  기록외점유자없음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트    -전세권인수, 추가비용 1,700만
ⓑ명도분석차트  명도비용 발생 X
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 1,000만으로 하여, 입찰가산정공식에 대입하면
   5,000만 > 총비용+명도비용0+기대수익1,000만
   ∴ 4,000만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

그런데, 총비용그래프에서 총비용 4,000만 되는 지점의 낙찰가는 2,300만

경매진행비용 고려하면 2,100만 이하로 낙찰받아야 위 기대수익을 달성
ⓑ입찰포지셔닝  입찰가 한도를 2,100만으로 잡고, 입찰경쟁률 고려하여 적정가로 입찰



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Posted by 경매장가는길

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질문 : 선순위세입자가 강제경매를 하면 후순위가등기가 소멸되지 않는다고 하는데 맞는지요? 
현주인이 전주인에게 집을 사면서 사채업자에게 돈을빌리고 등기이전과 동시에 가등기를 설정해 주었습니다.법원 경매과 직원이 가등기 성격이 채권이 아니고 소유권이전청구라면 경매로 소멸이 되지 않는다고 하는데 맞는지요.

답 : 임차권은 말소기준권리가 될 수 없기 때문에 가등기 전에 말소기준권리가 없다면, 이 가등기가 선순위가 됩니다. 만약 담보가등기라면 그 자체가 말소기준권리가 되어 소멸되겠지만, 소유이전청구권보전가등기라면 소멸되지 않습니다. 우선은 보전가등기인지, 담보가등기인지를 조사해야겠네요.


[차트&그래프 투자분석] - 부동산경매) 경매투자분석 차트 신청하기
[경기동향 및 관련정보] - 담보가등기일까? 소유권가등기일까?(초간단 포스팅)

Posted by 경매장가는길

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보통 부동산 권리분석에서 가장 신경써야될 문제중 하나가 바로 선순위 임차권이다.

선순위 임차권은
전세권과는 달리 배당요구를 하더라도
배당부족분에 대해서 낙찰자에 청구할 수 있기 때문이기도 하고,
권리분석시에 '확정일자를 받았느냐, 배당요구를 했느냐, 낙찰가가 높게 형성되었느냐' 에 따라서
그 결과가 달라지기 때문이기도 하다.

그래서 아래 표와 같이 정리를 해봤다.
주임법상 임차권이 대항력을 가지기 위해서는 전입과 실거주, 2가지는 필수요건이다.
만약에 둘 중 하나라도 결여됐다면, 그건 임차권이 아니라 단순한 점유자일 뿐이다.

표1은 소액임차권 아닌 선순위임차권에 관한 것이고,
표2는 선순위 소액임차권에 관한 것이다.

표1)
소액임차인아닌 임차인 전입 실거주 확정일자 배당요구 낙찰가가 보증금이상으로 형성되나?                          결과
O O O O O 전액배당, 낙찰자부담없음.
X 일부배당, 배당부족분 낙찰자 부담
X O 낙찰자 전액부담
X 낙찰자 전액부담
O O X O O 낙찰자 전액부담
X 낙찰자 전액부담
X O 낙찰자 전액부담
X 낙찰자 전액부담
표2)
소액임차인 전입 실거주 확정일자 배당요구 낙찰가가 보증금이상으로 형성되나?                          결과
O O O O O 전액배당, 낙찰자부담없음.
X 일부배당, 배당부족분 낙찰자 부담
X O 낙찰자 전액부담
X 낙찰자 전액부담
O O X O O 일부배당, 배당부족분 낙찰자 부담
X 일부배당, 배당부족분 낙찰자 부담
X O 낙찰자 전액부담
X 낙찰자 전액부담


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Posted by 경매장가는길

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임차권 겸유한 선순위 전세권자


1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  광역시 감정가  1억 1,500만
시세  1억 500만 최저가  7,360만
기타   유찰횟수  2회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 03-10-3 0:00 03-10-4 0:00 6500 O

ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 84-6-27 0:00    
2 전세권 03-10-4 1:00 0  
3 (특수)저당권 03-12-24 0:00 1300 V
4 (특수)저당권 06-4-20 0:00 3060  
5 압류 06-10-16 0:00    
6 가압류 07-3-9 0:00 1770  
7 가압류 07-3-22 0:00 600  
8 압류 07-4-2 0:00    
9 경매등기 07-5-30 0:00    
10 압류 07-8-14 0:00    

ⓓ점유현황 세입자  세입자 점유
(전)소유자  소유자 점유 X
기타  기록 외 점유자 없음.
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   임차권으로 인해 추가비용 발생가능성 있으나, 낙찰가 6,500만 이상에서 추가비용 소멸. 낙찰영역대에서 추가비용은 발생치 않을 것.
ⓑ명도분석차트  소유자로 인한 명도비용 발생가능성 있으나, 소유자 점유 않으므로 명도비용 발생하지 않음.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 1,500만으로 정하고, 입찰가산정공식에 대입하면
   1억 500만 ≥ 총비용 + 명도비용0 + 기대수익 1,500만
   ∴ 9,000만 ≥ 총비용
사용자 삽입 이미지

총비용그래프에서 총비용 9,000만 일 때, 낙찰가 9,000만.

경매진행비용 고려하면 8,800만 이하에 낙찰받아야 위 기대수익을 달성.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 8,800만을 입찰한도로 설정하여 입찰장 분위기 고려하여
적정가에 입찰


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1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  광역시 감정가  9,200만
시세  1억 1,000 최저가  7,360만
기타   유찰횟수  1회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 04-5-14 0:00 07-10-19 0:00 2200 O

ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 87-11-18 0:00    
2 (특수)저당권 99-3-11 0:00 4200 V
3 (특수)저당권 03-6-5 0:00 1000  
4 압류 06-4-18 0:00    
5        
6 경매등기 07-9-11 0:00    

ⓓ점유현황 세입자  세입자 점유
(전)소유자  소유자 점유
기타  기록 외 점유자 없음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   인수되는 권리 없음.
ⓑ명도분석차트  낙찰영역대를 고려할 때 명도비용 발생않음.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정   기대수익을 1,500만으로 정하고, 입찰가산정공식에 대입하면
   1억 1,000만 ≥ 총비용 + 명도비용0 + 기대수익 1,500만
   ∴ 9,500만 ≥ 총비용
사용자 삽입 이미지

총비용그래프를 보면 총비용 9,500일 때, 낙찰가 9,500만.

경매진행비용 고려하면, 낙찰가 9,300만 이하로 형성되어야 위 기대수익을 달성할 수 있음.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 9,300만을 입찰한도로 설정하여 입찰장 분위기 고려하여
적정가에 입찰



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1)대상물건정보

ⓐ기본정보
-소재지 : 미상 (서울)
-감정가 : 6,200만
-시세 : 6,500만

ⓑ임차내역
-임차인없음.

ⓒ등기내역
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1 소유권 00-1-1 0:00    
2 가압류 04-5-12 0:00 15500 V
3 압류 04-9-17 0:00    
4 가압류 04-11-12 0:00 1630  
5 가압류 07-6-5 0:00 360  
6 경매등기 07-11-26 0:00    
7 (특수)저당권 98-9-4 0:00 1300  
8 전세권 07-12-13 0:00 3000  

ⓓ점유현황
-전세권자 점유
-그 밖의 점유자 없음.




2)차트&그래프 경매투자분석
파일보기 :


ⓐ권리분석차트
- 아무 문제 없음.

ⓑ명도분석차트
- 전세권자로 인해 명도비용 발생 가능성은 있으나 낙찰영역을 고려하면 발생하지 않을 것.





3)입찰전략

ⓐ입찰가산정
-기대수익 1,000만원으로 했을 때,
입찰가산정공식에 대입하면
6,500만 ≥ 총비용 + 명도비용0 + 기대수익1,000만
∴ 5,500만 ≥ 총비용
이 때, 총비용그래프를 보면
사용자 삽입 이미지
총비용 5,500만 일때, 낙찰가 역시 5,500만 임을 알 수 있음.
경매진행비용 고려할 때,(200만으로 정함.)
위 기대수익을 발생시키기 위해선 5,300만 이하로 낙찰하여야 함.

ⓑ입찰포지셔닝
낙찰가한도를 5,300만으로 하여 입찰분위기 고려하여 적정가격 입찰





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