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숭례문 지켜주지 못해 미안해

구법에서 전가압류의 경우 대체로 낙찰자에 인수가 되었지만,
지금은 소멸. 낙찰자에는 인수되지 않음.
그러나 배당에서 현소유자의 채권에 대해 우선변제권을 가짐으로써, 배당에 간섭을 하기 때문에 다른 방향에서 문제발생의 소지는 있음.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  서울 감정가  3억
시세  2억 6,000만 최저가  1억 9,200만
기타   유찰횟수  2회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 01-2-3 0:00 01-2-3 0:00 3600 O
2 02-4-18 0:00 02-4-18 0:00 2200 O
3 04-7-25 0:00   1800 O
4 06-6-7 0:00 06-6-7 0:00 1200 O
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-3-13 0:00    
2 가압류 99-2-1 0:00 5600  
3 경매등기 07-11-23 0:00    
4 (특수)저당권 00-5-6 0:00 12000 V
5 가압류 06-4-5 0:00 6500  
ⓓ점유현황 세입자  임차인 1,2,3,4 점유 중
(전)소유자  점유 않음
기타  점유 않음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   특이사항없음
ⓑ명도분석차트  임차인1,2,3,4 명도비용 발생가능성
   낙찰영역 고려하면 임차인 1에 의해 명도비용 발생할 수 있음.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 5,000만으로 했을 때, 입찰가산정공식에 의하면
   시세 2억 6,000만 > 총비용 + 명도비용200만 + 기대수익 5,000만
   ∴ 2억 800만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

 총비용그래프에서 총비용이 2억 800만일 때, 낙찰가 2억 800만.

 경매진행비용을 고려하면 낙찰가 2억 600만 이하에서 낙찰받아야 위 기대수익을 달성할 수 있음
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 2억 600만을 한도로하여 입찰분위기 고려, 적정가에 입찰할 것.


본 블로그에서 당분간 경매투자분석 서비스를 공짜로 제공합니다.
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덧붙이자면, 이 프로그램은 아직 웹상에 제공되지 않습니다.
향후 실시간 서비스제공을 목표로 프로그램의 오류나 부족한부분, 사용자의 반응을 살펴보고자 하는데요.
사용해보고, 코멘트 남겨주시면 감사하겠습니다.

본 블로그에서 제공하는 차트를 읽기 위한 사전지식
Posted by 경매장가는길

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전소유자 당시 설정된 가압류를 일명 할아버지 가압류라 한다.
아직도 이 가압류가 낙찰후 말소냐, 인수냐에 대한 논란이 많은 것 같은데,
법원의 처리방식에도 그닥 일관성은 없어 보인다.
어쩌겠나? 우리가 잘 맞춰서 입찰해야지..

사실, 할아버지 가압류는 원칙적으로 말소대상은 아니나
실무에서는 말소시키고, 그 가압류권자의 배당액을 공탁하도록 하고 있다.(경매실무제요, P389)
그러나 법원에 따라서 배당에 배제하는 경우도 있으니 조심할 것. (이 때는 인수가 됨)

할아버지 가압류가 인수되는지 말소되는지는
법원기록중 매각물건명세서를 보면 알 수 있다.
만약, 매각물건명세서 비고란에 인수되는 권리로 가압류가 있다면
할아버지 가압류가 인수된다는 뜻이고,
없다면 할아버지 가압류가 말소, 배당액을 공탁한다는 의미.

물건명세서는 입찰 일주일전부터 열람이 가능하며
법원사이트에서도 열람이 가능하다.

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Posted by 경매장가는길

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  1. ddd 2008.08.26 21:58  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

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