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숭례문 지켜주지 못해 미안해

구법에서 전가압류의 경우 대체로 낙찰자에 인수가 되었지만,
지금은 소멸. 낙찰자에는 인수되지 않음.
그러나 배당에서 현소유자의 채권에 대해 우선변제권을 가짐으로써, 배당에 간섭을 하기 때문에 다른 방향에서 문제발생의 소지는 있음.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  서울 감정가  3억
시세  2억 6,000만 최저가  1억 9,200만
기타   유찰횟수  2회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 01-2-3 0:00 01-2-3 0:00 3600 O
2 02-4-18 0:00 02-4-18 0:00 2200 O
3 04-7-25 0:00   1800 O
4 06-6-7 0:00 06-6-7 0:00 1200 O
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-3-13 0:00    
2 가압류 99-2-1 0:00 5600  
3 경매등기 07-11-23 0:00    
4 (특수)저당권 00-5-6 0:00 12000 V
5 가압류 06-4-5 0:00 6500  
ⓓ점유현황 세입자  임차인 1,2,3,4 점유 중
(전)소유자  점유 않음
기타  점유 않음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   특이사항없음
ⓑ명도분석차트  임차인1,2,3,4 명도비용 발생가능성
   낙찰영역 고려하면 임차인 1에 의해 명도비용 발생할 수 있음.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 5,000만으로 했을 때, 입찰가산정공식에 의하면
   시세 2억 6,000만 > 총비용 + 명도비용200만 + 기대수익 5,000만
   ∴ 2억 800만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

 총비용그래프에서 총비용이 2억 800만일 때, 낙찰가 2억 800만.

 경매진행비용을 고려하면 낙찰가 2억 600만 이하에서 낙찰받아야 위 기대수익을 달성할 수 있음
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 2억 600만을 한도로하여 입찰분위기 고려, 적정가에 입찰할 것.


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덧붙이자면, 이 프로그램은 아직 웹상에 제공되지 않습니다.
향후 실시간 서비스제공을 목표로 프로그램의 오류나 부족한부분, 사용자의 반응을 살펴보고자 하는데요.
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Posted by 경매장가는길

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아래 물건의 경우 1번 임차인을 소액임차인으로 보고, 명도비용이 들지 않는 것으로 착각할 수 있음.
사실은 등기임차권 설정 후의 임차인은 소액임차인이 되지 않음. 따라서 선순위 채권이 전액배당받기까지 배당이 전혀없는 상태로 이 때는 명도비용 발생함.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  서울 감정가  8,500만
시세  8,000만 최저가  5,440만
기타   유찰횟수  2회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 06-4-5 0:00 06-4-5 0:00 2000 O
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 전입일(등기임차권) 확정일 경매신청
1 소유권 00-3-13 0:00        
2 (특수)저당권 04-4-1 0:00 5600     V
3 경매등기 07-11-23 0:00        
4 등기임차권 06-2-15 0:00 2000 04-1-1 0:00    
ⓓ점유현황 세입자  임차인점유
(전)소유자  소유자 점유 않음
기타  기타점유자 없음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   특이사항없음
ⓑ명도분석차트  1번 임차인에 의해 명도비용발생. (예상낙찰가 영역 내)
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 1,000만으로 했을 때, 입찰가산정공식에 의하면
 시세 8,000만 > 총비용 + 명도비용200만 + 기대수익 1,000만
 ∴6,800만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

 총비용 그래프에 의하면 총비용 6,800만 일 때, 낙찰가 6,800만.

 경매진행비용 고려하면 낙찰가 6,600만 이하에서 기대수익을 달성할 수 있음.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 6,600만을 한도로 입찰분위기 고려해 적정가 입찰할 것.


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기록외 점유자가 있다면 전입유무를 떠나 명도에 어려움을 겪을 수 있다.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  광역시 감정가  8,000만
시세  9,000만 최저가  6,400만
기타   유찰횟수  회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 07-4-18 0:00      
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액
1 소유권 04-9-1 0:00  
2 (특수)저당권 05-2-19 0:00 4700
3 압류 06-1-26 0:00  
4 가압류 06-4-28 0:00 30000
5 압류 07-1-12 0:00  
6 경매등기 07-4-9 0:00  
7 가압류 07-5-14 0:00 50000
 2번 저당권자의 경매실행
ⓓ점유현황 세입자  미상
(전)소유자  미상
기타  기록외 점유자 전입
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   특이사항없음
ⓑ명도분석차트  명도비용 발생. 기록외 점유자로 인해 명도소송까지 갈수도 있음.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 1,500만으로 했을 때, 입찰가산정공식에 의해
   시세 9,000만 > 총비용 +명도비용α +기대수익1,500만
   (α는 명도소송에 의한 명도비용, 소송비용+집행비용등, 계산편의 위해 500만으로 함.)
   ∴  7,000만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

총비용그래프에 의하면 총비용 7,000만일 때, 낙찰가는 7,000만.

경매진행비용 고려하면 낙찰가 6,800만이하에서 낙찰받아야 위 기대수익을 달성할 수 있음.
  
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 6,800만을 상한으로 하여 입찰분위기 고려 적정가로 입찰할 것.

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아래는 기록외 점유자가 있는 경우
만약, 기록외 점유자가 인도명령대상이 되지 않는다면, 문제는 매우 복잡할 수 있다.
명도소송으로 변호사비용, 집행비용, 기타비용 등의 비용은 물론이고, 소송결과까지 4~12개월의 시간을 낭비할 수도 있다.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  광역시 감정가  1억
시세  9,000만 최저가  6,400만
기타   유찰횟수  2회
ⓑ임차내역  미상
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 전입일(등기임차권) 확정일 경매신청
1 소유권 00-3-13 0:00        
2 (특수)저당권 02-10-31 0:00 9100     V
3 경매등기 07-11-23 0:00        
4 등기임차권 07-4-12 0:00 1500 07-3-7 0:00 07-3-7 0:00  
5 가압류 06-11-13 0:00 28000      
ⓓ점유현황 세입자  점유않음.
(전)소유자  점유
기타  미상 (원래 세입자 점유부분)
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   인수되는 권리 없음.
ⓑ명도분석차트  소유자에 의해 명도비용예상됨
   원래 세입자 점유부분의 점유를 제3자가 하고 있다면 인도명령대상여부에 의해 명도소송에 의한 명도비용이 지출될 수 있음.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 1,500만으로 했을 때, 입찰가산정공식에 따르면
   시세 9,000만 > 총비용 + 명도비용 200만+α + 기대수익 1,500만
   ∴ 7,300만-α > 총비용 (α는 명도소송비용+집행비용)
   그런데, α를 500만 정도로 예상한다면.
   ∴ 6,800만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

 총비용 그래프에서 총비용 6,800만 일 때, 낙찰가 6,800만

 경매진행비용 고려하면 낙찰가 6,600만 이하에서 상기 기대수익을 달성.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 6,600만을 한도로 하여 입찰분위기고려하여 적정가 입찰


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본 물건은 선순위임차권에 의한 추가비용과 보전가등기로 인한 소유권상실위험이 복합적으로 나타나는 경우.
이 때는 시세보다는 가등기의 청산금이 입찰의 기준이 된다.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  광역시 감정가  1억
시세  1억 2,000만 최저가  4,096만
기타   유찰횟수  4회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 01-2-1 0:00   3000 O
2 01-4-4 0:00 01-4-4 0:00 2100 X
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-1-1 0:00    
2      
3 경매등기 07-8-13 0:00            1200  V
4 보전가등기 01-4-5 0:00    
 ※4번 보전가등기에 대한 조사결과 소유권이전청구권보전가등기이며 가등기권자의 청산금 9,000만원이 있음.
ⓓ점유현황 세입자  세입자2인점ㅇ유
(전)소유자  점유않음
기타  기타점유자없음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   선순위 임차인 2인에 의해 추가비용 발생하며,
   보전가등기 인수되어 가등기권자에 소유권상실위험있음.
ⓑ명도분석차트  명도비용 발생 않음.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  본 물건의 경우, 보전가등기로 인해서 시세가 아닌 가등기의 청산금을 기준으로 적정입찰가를 산정해야 함.
   기대수익을 1,000만원으로 한다면, 입찰가산정공식에서 시세부분에 청산금 대입하여
   청산금 9,000만 > 총비용 + 명도비용0 + 기대수익 1,000만
   ∴ 8,000만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

 총비용 그래프에서 총비용 8,000만 일 때, 낙찰가는 4,300만.

 경매진행비용 고려하면 낙찰가 4,100만 이하로 낙찰받아야 상기 기대수익을 달성할 수 있음.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 4,100만을 한도로 하여 입찰분위기고려하여 적정가 입찰할 것.


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Posted by 경매장가는길

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아래 같이 선순위임차인이 2인 이상에 다른 변수(여기서는 지역)가 작용하면 낙찰가에 따른 추가비용의 변화가 복잡해진다.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  과밀억제권역 감정가  1억 1,000만
시세  1억 2,000만 최저가  5,632만
기타   유찰횟수  3회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 01-2-1 0:00   3000 O
2 01-4-4 0:00 01-4-4 0:00 2100 O
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-1-1 0:00    
2 (특수)저당권 01-4-5 0:00 5600 V
3 경매등기 07-8-13 0:00    
ⓓ점유현황 세입자  세입자2인점유
(전)소유자  소유자점유
기타  기타점유자없음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   임차권 1, 2 인수로 추가비용 발생. 비용은 낙찰가에 따라 유동적.
ⓑ명도분석차트  소유자에 의해 명도비용 발생할 것으로 예상.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 2,000만원 으로 할 때, 입찰가산정공식에 의하면
  시세 1억 2,000만 > 총비용 + 명도비용200만 + 기대수익 2,000만
  ∴ 9,800만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

 총비용 그래프에 따르면 총비용이 9,800만 일 때, 낙찰가 6,800만.

 경매진행비용을 고려하면 6,600만 이하에 낙찰받아야 상기 기대수익을 달성할 수 있을 것.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 6,600만을 상한으로 하여 현장입찰분위기 고려하여 적정가 투자할 것.


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1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  광역시 감정가  3억 2,000만
시세  3억 최저가  2억 480만
기타   유찰횟수  2회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 01-2-1 0:00 01-2-1 0:00 3000 O
2 02-1-1 0:00 02-1-1 0:00 3000 O
3 03-4-5 0:00 03-8-9 0:00 1500 O
4 07-2-1 0:00 07-2-4 0:00 1000 O
5 06-4-3 0:00 06-4-3 0:00 500 X
6 05-6-1 0:00 05-6-1 0:00 700 X
7 05-8-19 0:00 05-8-19 0:00 1200 O
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액
1 소유권 00-1-1 0:00  
2 (특수)저당권 01-4-5 0:00 15000
3 경매등기 07-8-13 0:00  
4 (특수)저당권 02-4-19 0:00 6500
5 가압류 07-4-5 0:00 2000
6 가압류 07-6-17 0:00 1660
ⓓ점유현황 세입자  세입자 7명 점유
(전)소유자  소유자 점유 않음.
기타  기록외 점유자 없음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   특이사항 없으며, 낙찰가 5,000만 이전까지 추가비용 발생하나 낙찰영역을 고려하면 추가비용 발생 하지 않을 것.
ⓑ명도분석차트  세입자 2명에 의해 명도비용 발생할 것.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 5,000만원으로 설정했을 때, 입찰가산정공식을 따르면
   3억 ≥ 총비용 + 명도비용 400만 + 기대수익 5,000만
   ∴ 2억 4,600만 ≥ 총비용
사용자 삽입 이미지

 총비용 그래프에 의하면 총비용 2억 4,600만 일때,
낙찰가 2억 4,600만.

 경매진행비용을 고려하면 낙찰가 2억 4,400만 이하일 때,
 기대수익을 달성할 수 있음.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 2억 4,400만을 상한으로 하여 입찰경쟁율 고려하여 적정가에 입찰할 것.


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등기부등본(말소 사항 포함)-건물

XX시 XX구 XX동      XX

【표제부】       (건물의 표시)

표시번호

접수

소재지번 및 건물번호

건물내역

등기원인 및 기타사항

1

1980년 1월 1일

XX시 XX구 XX동      XX

철근콘크리트조 3층  
주택
1층 XX㎡
2층 XX㎡
3층 XX㎡

도면편철장 제1책제 49장

부동산등기법시행규칙 제3조 제1항의 규정에 의해 1998년 7월 10일 전산이기


【갑  구】        (소유권에 관한 사항)

순위번호

등기목적

접수

등기원인

권리자 및 기타사항

1

소유권 이전

1990년 1월 10일제 XXXXX호

1990년 1월 1일
매매

소유자 XXX  700101-1XXXXXX
           XX시 XX구 XX동      XX

부동산등기법시행규칙 제3조제1항의 규정에 의해 1998년 7월 10일 전산이기

2

가압류

2000년 4월 1일
제 XXXXX호

2000년 3월 30일
XX지방법원가압류결정(2000카단XXXX호)

청구금액 금 10,000,000원
채권자 XX주식회사
          
XX시 XX구 XX동      XX
          
(XX지점)

3

2번가압류등기말소

2000년 5월 5일
제 XXXXX호

2000년 5월 1일 해제

4

강제경매개시결정

2005년 1월 1일
제 XXXXX호

2005년 1월 1일
XX지방법원
강제경매개시결정
(2005타경XXXX호)

채권자 XXX  500101-1XXXXXX
          
XX시 XX구 XX동      XX


【을  구】     (소유권 이외의 권리에 관한 사항)

순위번호

등기목적

접수

등기원인

권리자 및 기타사항

1

근저당권설정

2000년 1월 1일

2000년 1월 1일

채권최고금액 금일억이천만 원정
채무자 XXX
          XX시 XX구 XX동      XX
근저당권자 주식회사XX은행
          XXXXXX-XXXXXXX
          XX시 XX구 XX동      XX
          (XX지점)
공동담보 동소 동번지 토지



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Posted by 경매장가는길

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세입자의 입찰참여는
투자수익추구의 의미도 당연히 있겠지만,
보증금의 보호라는 의미가 더욱 본질에 가깝게 느껴진다.

그런차원에서 모든 경매주택의 세입자는 당연히 입찰을 고려해 봐야 한다.

그렇다고 그냥 무턱대고 입찰하는 것은 삼가야 된다.
입찰않고 배당만 받는것 보다 손해를 봐서는 입찰참여의 의미가 없다.

그러면 세입자의 입장에서 입찰참여하는 방식에 대해서 알아보도록 하겠다.
보증금보호차원의 입찰은, 일단은 방어적인 목적을 가지고 있기 때문에
수익을 추구하는 일반적인 입찰과는 조금 다른 양상을 보인다.
보증금 보호차원의 입찰에서 핵심이자 기본은
보증금을 전액회수할 수 있는 지점의 낙찰가를 찾는 것이다.
그리고 이 낙찰가로 입찰하면 이는 훌륭한 방어선이 된다.
세입자 본인이 낙찰받는다면 싸게 낙찰을 받는 것이고,
제3자가 낙찰받는다면 보증금을 전액회수할 수 있을 것이다.

그런데, 이 방어선이 시세보다 높게 형성된다면(이 부분은 전세계약시에 충분히 예방할 수 있다.)
결과가 달라질 수 있음을 알아두자.
이 때는 입찰가를 산정하는 방식이 조금 복잡해질 것이다. 다음 기회에 포스팅 하도록 하겠다.

아무튼, 지금까지 경매주택의 세입자가 입찰에 참여함으로써
좀 더 자신의 보증금보호에 능동적으로 개입하고 대처할 수 있음을 알아보았다.

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Posted by 경매장가는길

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우여곡절 끝에 낙찰받은 부동산을
눈앞에서 내가 써낸 똑같은 가격으로
입찰에 참여하지도 않은 누군가에게 빼앗기게 된다면?
물건을 고르고 투자분석하고,
대출때문에 은행을 들쑤시고 다닌 일들이 전부 물거품이 된다면?

억울한거야 말해 무엇하겠느냐마는
실제 이런 일은 종종 일어나고 있다.

민법에서는 몇몇 경우에 있어 이런것을 허용하고 있는데.
이것이 바로 우선매수청구권제도이다.
위 글에서 '입찰에 참여하지도 않은 누군가'는 우선매수권자를 말한다.

경매에서 우선매수청구권이란,
최고가 신고인(보통의 경매에서는 낙찰자)이 써낸 입찰가격과 똑같은 금액으로
최고가 신고인보다 우선하여 대상부동산을 매수/취득할 수 있는 권리를 말한다.

사실 경매에서 우선매수권을 인정하지 않는 것이 일반적인 룰임을 알아두자.
극히 예외적인경우, 또 예외적인 지위의 이해관계인에게만 허용되는 것이다.
그러니 이 예외만 알아두고 숙지한다면
되지도 않을 일에 정력을 낭비하는 일,
아니 최소한 예상치 못한 강탈(좀 표현이 과격한가??)에 허탈해 할 일은 없을 것이다.

이제 한번 살펴보자.

먼저 민사집행법에서는
공유지분자의 우선매수청구권만을 인정하고 있다.
이는 경매에 참여하는 많은 사람들이 이미 인지하고 있는 내용.

새로운 것은 임대주택법에 의한
공공임대주택, 그러니까 통상의 임대아파트 세입자의 우선매수청구권이 그것이다.
이는 새로 개정된 임대주택법에 근거한 것으로
아직까지는 대중적으로 인식되어지는 내용은 아닌것.

사실, 이 부분은 경매장가는길도 최근에야 알게 되었다.
좀 더 제대로 된 포스팅을 위해
웹서핑을 좀 했으나 아직까지 제대로 된 정보는 찾기 힘들었다.

아무튼간, 이 두가지 예외를 잘~ 기억해두자.

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