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숭례문 지켜주지 못해 미안해

점유자가 낙찰자에

이사비를 요구하며 끝까지 명도저항하여

끝내는 강제퇴거 당하는 경우를 생각해보자.


이 때, 낙찰자는 강제퇴거 집행을 위해

집행비용을 지출하게 되는데,

낙찰자는 이 집행비용을

집행대상 점유자에게 청구할 수 있다.

그런데 만약, 이 점유자가 받을 배당금이 있다면

낙찰자는 배당금을 압류하여 집행비용 등(그 간의 차임, 손해배상)을 회수할 수 있다.


따라서 배당금을 받게 되는 점유자가 있다면

위 사실을 잘 이해시켜 별도의 명도비용없이 명도를 할 수 있을 것이다.


그러나 점유자가 배당금이 없다면

낙찰자는 집행비용을 회수할 수 없기 때문에

명도비용이 발생할 수 밖에는 없다.

Posted by 경매장가는길

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차트받기

아래 주소에 가서

권리분석 하고자 하는 부동산의 차트를 신청

http://graphbid.tistory.com/entry/부동산경매-경매투자분석-차트-신청하기

차트읽기


①위험신호등으로 위험의 내용을 대략적으로 파악한다.

 신호표시

위험내용

대응방법


사용자 삽입 이미지

 낙찰가 외의 돈이 더 듬  비용증가 만큼 입찰가를 낮출것
 

사용자 삽입 이미지
 

 부동산 전체를 사용하지는 못함  전체를 사용하지 못함으로써 발생하는 가치손실 만큼 입찰가를 낮출것
 

사용자 삽입 이미지


 낙찰 후에 계약관계나 소송 등으로 소유권 상실하게 될 수 있음.

 이를 유발하는 권리의 계약관계를 정확하게 파악하고,권리원인의 적법성을 파악하여 권리의 원인무효, 혹은 소송 등에서의 100%승소 가능하다면 입찰.
아니라면 되도록 입찰을 삼갈 것.


②인수되는 권리란을 보고 위험을 유발하는 권리와 세부사항을 파악한다.


③비용관련그래프를 보고 입찰가를 산정해본다. (입찰을 결정하였을 경우)

투자자라면 투자에서 얻으려고 하는 최소한의 수익이 있을 것이다.(실수요가 목적이라도 수익을 외면할 수는 없다.)

이를 기대수익이라 한다면, 아래의 등식을 만족해야만 성공한 투자라고 할 수 있을 것이다.

시세-기대수익<투자자가 지출할 수 있는 비용

이때, 투자자가 지출할 수 있는 비용의 최대한도를 기대가격이라 한다면,

기대가격을 총비용그래프에 대입하여 입찰가의 한도를 결정할 수 있다.

물론 입찰경쟁률에 따라서 입찰가를 결정은 유동적이겠지만, 위 입찰가한도내에서 결정하도록 한다.

아래 그림으로 입찰가한도를 결정하는 과정을 볼 수 있다.

사용자 삽입 이미지

그래프로 입찰가 산정하기


Posted by 경매장가는길

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부동산경매시장에의 접근이 수월해지면서
경매투자에서 큰 수익을 기대하기 어려워졌다.
따라서 명도비용 예측과 같은 세밀한 부분이
투자 성패의 매우 중요한 키포인트로 부상했다.

이에 명도분석 차트를 만들어서
일반인들이 쉽게 명도분석 할 수 있도록 만들어 보았다.
아래의 명도분석 차트가 여러분이 명도비용을 예측하고, 명도의 난이도를 예상하는데 도움을 줄 것이다.
명도분석 차트 신청하러 가기


명도분석차트의 기본 분석원칙

명도분석 차트를 이용하기 위해서는 차트의 구성에 대한 몇가지 이해가 필요한데..
명도분석 차트는 기본적으로 배당을 전혀 받지 못하는 점유자에 대해서만 명도비용이 지출된다 분석원칙이 있다.
따라서 본 차트에서 사용되는 명도비용발생에 관련한 모든 그래프는
배당을 전혀받지 못하는 점유자에 관련되어 있다.
본 차트의 명도비용이 발생하는 세입자 수라는 말은 배당받지 못하는 세입자 와 같은 말이다.

그래프 읽는법

사용자 삽입 이미지

명도분석차트 샘플

그래프의 X축은 낙찰가(낙찰가에 따라 배당여부 및 배당금액은 달라지기 때문)
번 그래프의 Y축은 명도비용이 발생하는 세입자의 수를 나타내었는데, 여기서 세입자는 임차권자, 전세권자를 포함한 의미이다.
따라서 이 그래프로는 낙찰가 x일때, 명도비용발생하는 세입자수는 y명이 된다 는 메시지를 읽어낼 수 있다.
②,③ 그래프의 Y축은 명도비용이 발생하는 지 여부를 1, 0 으로 나타내었다. (1=발생, 0=발생않음)
따라서 그래프에서는 찰가 x일때, 누구(임차권자, 전세권자)로 인해서 명도비용이 발생하게 된다 는 메시지를 읽어낼 수 있고,
그래프에서는 낙찰가 x일때, (전)소유자로 인한 명도비용은 발생는가? 에 대한 메시지를 읽어낼 수 있다.
(단, 소유자가 해당부동산의 일부라도 점유하고 있지 않을 때에는 번 그래프는 무시해도 무방하다.)


본 차트의 결과를 실전적용하기

본 차트로 부터 각각의 점유자에 대한 집행비용을 대략적으로 얻을 수 있는데,
이 집행비용이 곧바로 명도비용이 되어서는 안된다.
집행비용이란 것은 점유자의 명도저항이 계속되어 강제집행을 하게될 때 드는 비용을 말한다.
때문에 강제집행까지 가게 된다면 점유자는 이사비를 전혀받지 못하고, 낙찰자는 집행비용을 전액지출하기 때문에 서로에게 개선의 여지는 분명 존재한다.
따라서 점유자에게 이 부분을 잘 이해시킨다면 적당한 선에서 합의가 이뤄질 수 있을 것이다.
집행비용은 바로 명도비용의 한도라고 볼 수 있다.

Posted by 경매장가는길

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차트 한장으로 권리분석에서 명도분석까지


법률지식과 경매경험이 전혀 없는 초보도

쉽게 알아볼 수 있게 시각화, 단순화한 투자분석 차트를 개발했습니다.


당분간 권리분석 및 명도분석을 요청하시는 분께 무료로 차트를 제공하오니 사용해 보시고,

이에 대한 불편한 점이라든지, 문의할 점이 있다면 본 블로그에 코멘트 남겨주시면 감사하겠습니다.

경매 투자분석 차트 무료배포

 장소

 http://graphbid.tistory.com/entry/부동산경매-경매투자분석-차트-신청하기                                            

 일시  당분간 계속
 요청방법

1. index.xls파일을 다운

2. 위 파일에 권리분석하고자 하는 부동산의 내역을 입력하여 작성(작성방법)

3. 위 작성한 파일을 첨부하여 요청하기

※입력파일 저장하실 때 파일명은 수령하실 메일주소로 해주세요.

ex)수령받으실 메일 주소가 abc@abc.com 이라면 abc.xls로 저장하시면 됩니다.


사전 지식 알기
1. 권리분석 차트 읽기
2. 명도분석 차트 읽기
Posted by 경매장가는길

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  1. 스톤 2008.02.25 18:42  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    자료 잘받았어요. 감사...이해하기 굉장히 쉽습니다.^^

  2. ㅇㅇ 2008.02.25 21:46  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    파일 작성해서 보냅니다. 부탁드려요..

  3. 2008.02.26 10:35  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    비밀댓글입니다

  4. 둠팅 2008.02.28 14:32  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    입력파일 보냈어요..대단하시네용.

  5. 슴이 2008.03.06 11:06  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    진짜 이해하기 쉽군요. 감사합니ㅏㄷ.

  6. 이원철 2008.03.16 23:43  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이 프로그램을 보내주신다는 거죠? 꼭 보내주셔야 해요. lwc6190@hanmail.net
    정말 대단하시네요.
    그런데 다가구주택도 분석이 되나요?
    건물등기부 토지등기부 다입력할려고 하니까 어떻게 해야할지 몰라서.ㅜㅜ

    • BlogIcon 경매장가는길 2008.03.18 10:23 신고  댓글주소  수정/삭제

      아..ㅈㅅ. 코멘트다신걸 이제 확인합니다. 갑자기 바빠져서요.
      질문하신거에 답변드리자면,
      죄송합니다만, 프로그램을 보내드리진 않습니다.
      프로그램은 엑셀로 제작되었는데, 점점 개선을 거듭하다보니 파일수도 엄청많아지고, 용량도 커졌습니다.
      대상물의 정보를 보내주시면 분석된 결과물을 파일로 보내드린다는 뜻입니다.