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숭례문 지켜주지 못해 미안해


1)대상물건정보

ⓐ기본정보
-소재지 : 미상 (서울)
-감정가 : 6,200만
-시세 : 6,500만

ⓑ임차내역
-임차인없음.

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-1-1 0:00    
2 가압류 04-5-12 0:00 15500 V
3 압류 04-9-17 0:00    
4 가압류 04-11-12 0:00 1630  
5 가압류 07-6-5 0:00 360  
6 경매등기 07-11-26 0:00    
7 (특수)저당권 98-9-4 0:00 1300  
8 전세권 07-12-13 0:00 3000  

ⓓ점유현황
-전세권자 점유
-그 밖의 점유자 없음.




2)차트&그래프 경매투자분석
파일보기 :


ⓐ권리분석차트
- 아무 문제 없음.

ⓑ명도분석차트
- 전세권자로 인해 명도비용 발생 가능성은 있으나 낙찰영역을 고려하면 발생하지 않을 것.





3)입찰전략

ⓐ입찰가산정
-기대수익 1,000만원으로 했을 때,
입찰가산정공식에 대입하면
6,500만 ≥ 총비용 + 명도비용0 + 기대수익1,000만
∴ 5,500만 ≥ 총비용
이 때, 총비용그래프를 보면
사용자 삽입 이미지
총비용 5,500만 일때, 낙찰가 역시 5,500만 임을 알 수 있음.
경매진행비용 고려할 때,(200만으로 정함.)
위 기대수익을 발생시키기 위해선 5,300만 이하로 낙찰하여야 함.

ⓑ입찰포지셔닝
낙찰가한도를 5,300만으로 하여 입찰분위기 고려하여 적정가격 입찰





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Posted by 경매장가는길

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1)대상물건정보

ⓐ기본내역
-소재지 : 미상 (서울)
-감정가 : 미상
-최저가 : 미상
-시세 : 미상

ⓑ임차내역
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 04-5-3 0:00 04-5-3 0:00 2000 X
2 04-11-5 0:00 04-11-6 0:00 5800 X
3 04-12-14 0:00 06-6-27 0:00 7000 X
4     500 X
5     1200 X
6   07-5-13 0:00 2000 X

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-6-15 0:00    
2 가압류 07-8-6 0:00 40000 V
3 경매등기 07-8-8 0:00    
4 가압류 07-9-27 0:00 30000  

ⓓ점유현황
-각 임차인 점유
-소유자 점유 미상
-그 밖의 점유자 없음.



2)차트&그래프 경매투자분석
파일 보기:



ⓐ권리분석차트
-2,000만 5,800만 7,000만 임차인 인수되어 추가비용 1억 4,800만
-다른 인수사항 없음.

ⓑ명도분석차트
-4,5,6번 임차인으로 인해 명도비용발생
-소유자 거주한다면 소유자로 인한 명도비용발생할 것임.



3)결론
- 입찰가산정공식에 위 차트에서 나온 값을 대입하여, 적정입찰가 산정할 것.
- 좀 더 정확한 정보를 확인할 필요성 있음. (임차인의 배당요구여부, 급매가위주의 시세)



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Posted by 경매장가는길

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1)대상물건정보

ⓐ기본내역
-소재지 : 서울
-감정가 : 3억 5,000만
-최저가 : 2억 8,000만 (1회유찰)
-시세 : 3억 3,000만

ⓑ임차내역
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 06-3-10 0:00 06-3-10 0:00 12000 O

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 05-12-1 0:00    
2 (특수)저당권 06-5-22 0:00 14400 V
3 가압류 07-1-24 0:00    
4 가압류 07-1-25 0:00 16700  
5 가압류 07-1-25 1:00 27900  
6 가압류 07-2-9 0:00 27280  
7 경매등기 07-6-11 0:00    

ⓓ점유현황
-임차인점유
-그 외 점유자 없음.



2)차트&그래프 경매투자분석
사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지

ⓐ권리분석차트
-임차권으로 인해 추가비용발생할 수 있으나, 낙찰영역을 고려하면 추가비용 발생치 않음.
-다른 위험은 없음.

ⓑ명도분석차트
-명도비용 발생않음.



3)입찰전략

ⓐ입찰가산정
본 물건에 대한 투자로 부터 3,000만의 이익을 기대했을 때,
사용자 삽입 이미지

입찰가산정공식에 대입한다면,
3억 3,000만 ≥ 총비용+명도비용0+기대수익3,000만
∴ 3억 ≥ 총비용
이 때, 낙찰가는 3억.
경매진행비용 고려하면 2억 9,800만 이하로 낙찰하여야 위 기대수익달성.
(경매비용은 200만으로 설정)

ⓑ입찰포지셔닝
낙찰가 2억 9,800만을 최대한도로 산정하여 입찰분위기 보아 유동적으로 입찰할 것



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허위임차인으로 의심되는 임차인 존재


1)대상물건정보

ⓐ기본내역
-소재지 : 광역시
-감정가 : 1억 2,000만
-최저가 : 9,600만 (1회유찰)
-시세 : 1억 2,000만

ⓑ임차내역
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 07-5-22 0:00 07-7-10 0:00 1300 O

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 04-12-13 0:00    
2 (특수)저당권 06-12-14 0:00 10000 V
3 (특수)저당권 07-3-5 0:00 1690  
4 가압류 07-5-25 0:00 1080  
5 가압류 07-6-25 0:00 930  
6 경매등기 07-7-3 0:00    
7 가압류 07-9-10 0:00 515  


ⓓ점유현황
-임차인거주
-소유자거주
-그 외 기록외의 점유자 없음



2)차트&그래프 경매투자분석
사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지

ⓐ권리분석차트
-인수권리로 인한 문제 아무것도 없음.

ⓑ명도분석차트
-낙찰영역대를 고려할 때, 소유자로 인한 명도비용 발생.

3)입찰전략

ⓐ입찰가산정
사용자 삽입 이미지
본 물건에 대한 투자로 부터 2,000만의 이익을 기대했을 때,
입찰가산정공식에 대입한다면,
1억 2,000만 ≥ 총비용+명도비용200만+기대수익2,000만
∴ 9,800만 ≥ 총비용
이 때, 낙찰가는 9,800만원.
경매진행비용 고려하면 9,600만 이하로 낙찰하여야 위 기대수익달성.
(경매비용은 200만으로 설정)

ⓑ입찰포지셔닝
낙찰가 9,600만을 최대한도로 산정하여 입찰분위기 보아 유동적으로 입찰할 것



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임차인없을 경우


1)대상물건정보

ⓐ기본내역
-소재지 : 기타지역
-감정가 : 7,700만
-최저가 : 4,928만 (2회유찰)
-시세 : 7,000만

ⓑ임차내역
-임차인 없음.

ⓒ등기내역

순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 02-6-14 0:00    
2 (특수)저당권 05-4-27 0:00 5600 V
3 가압류 05-12-2 0:00 6970  
4 (특수)저당권 05-12-16 0:00 3000  
5 가압류 06-3-14 0:00 698  
6 가압류 06-3-15 0:00 2425  
7 가압류 06-4-12 0:00 2000  
8 경매등기 06-5-29 0:00    

ⓓ점유현황
-소유자거주
-그 밖의 점유자 없음.


2)차트&그래프 경매투자분석
사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지

ⓐ권리분석차트
-인수권리로 인한 문제 아무것도 없음.

ⓑ명도분석차트
-낙찰영역대로 보아 명도비용이 발생할 것으로 예상


3)입찰전략

사용자 삽입 이미지
ⓐ입찰가산정
본 물건에 대한 투자로 부터 1,000만의 이익을 기대했을 때,
입찰가산정공식에 대입한다면,
7,000만 ≥ 총비용+명도비용200만+기대수익1,000만
∴ 5,800만 ≥ 총비용
이 때, 낙찰가는 5,800만원.
경매진행비용 고려하면 5,600만 이하로 낙찰하여야 위 기대수익달성.
(경매비용은 200만으로 설정)

ⓑ입찰포지셔닝
낙찰가 5,600만을 최대한도로 산정하여 입찰분위기 보아 유동적으로 입찰할 것



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1)대상물건정보

ⓐ기본내역
-소재지 : 광역시
-감정가 : 9,000만
-최저가 : 5,760만 (2회유찰)
-시세 : 9,500만

ⓑ임차내역

순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 07-5-16 0:00 07-5-16 0:00 2300 O
2 05-4-22 0:00      

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 01-11-14 0:00    
2 (특수)저당권 01-11-14 0:00 8400 V
3 가압류 03-10-4 0:00 2550  
4 가압류 03-12-26 0:00 1900  
5 가압류 04-3-15 0:00 500  
6 가압류 04-10-26 0:00 1010  
7 가압류 04-12-29 0:00 930  
8 가압류 06-10-20 0:00 115  
9 압류 06-12-8 0:00    
10 경매등기 07-7-9 0:00    

ⓓ점유현황
-1번 임차인 점유
-2번 임차인 점유여부 확인불가
-소유자 거주 않음.
-그 밖의 점유자 없음.


2)차트&그래프 경매투자분석
사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지

ⓐ권리분석차트
-인수권리로 인한 문제 아무것도 없음.

ⓑ명도분석차트
-2번 임차인으로 인한 명도비용 발생하는 것으로 판단해야함.
-소유자는 거주하지 않기 때문에 소유자로 인한 명도비용 발생X


3)입찰전략

ⓐ입찰가산정
사용자 삽입 이미지
본 물건에 대한 투자로 부터 1,500만의 이익을 기대했을 때,
입찰가산정공식에 대입한다면,
9,500만 ≥ 총비용+명도비용200만+기대수익1,500만
∴ 7,800만 ≥ 총비용
이 때, 낙찰가는 7,800만원.
경매진행비용 고려하면 7,600만 이하로 낙찰하여야 위 기대수익달성.
(경매비용은 200만으로 설정)

ⓑ입찰포지셔닝
낙찰가 7,600만을 최대한도로 산정하여 입찰분위기 보아 유동적으로 입찰할 것



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후순위 전세권자

1)대상물건정보

ⓐ기본사항
   -소재지 : 서울
   -감정가 : 9,000만
   -최저가 : 7,200만(1회유찰)
   -시세 : 1억

ⓑ임차내역
   -임차인 없음.

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청 배당요구
1 소유권 98-5-8 0:00      
2 (특수)저당권 99-5-10 0:00 8500 V  
3 압류 01-2-2 0:00      
4 전세권 01-3-5 0:00 1000   V
5 압류 02-12-2 0:00      
6 경매등기 05-12-10 0:00      

ⓓ점유현황
  -전세권자 거주
  -소유자 거주
  -그 외의 점유자 없음.


2)차트&그래프 투자분석 보고서
사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지
ⓐ권리분석차트
- 인수되는 권리 없음.

ⓑ명도분석차트
- 낙찰영역 고려할 때, 점유자 모두에게 명도비용 지출될 것으로 예상됨.


3)입찰전략
사용자 삽입 이미지
ⓐ입찰가산정
본 물건에 대한 투자로 부터 1,500만의 이익을 기대했을 때,
입찰결정공식에 대입한다면,
1억 ≥ 총비용+명도비용200만+1,500만
∴ 8,300만 ≥ 총비용
총비용 8,300일 때, 낙찰가도 8,300만.
경매진행비용을 고려하면 8,100만 이하로 낙찰받아야 위 기대이익을 달성.
(경매비용은 200만으로 설정)

ⓑ포지셔닝
☞8,100만 한도 내에서 입찰법정 분위기 고려하여 입찰할 것.



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1)대상물건정보

ⓐ기본사항
   -소재지 : 광역시
   -감정가 : 1억
   -최저가 : 8,000만 (1회유찰)
   -시세 : 1억

ⓑ임차내역
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 07-1-15 0:00 07-1-15 0:00 2500 O
2 07-5-1 0:00 07-5-1 0:00 1000 O

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 07-1-5 0:00    
2 (특수)저당권 07-1-5 1:00 7500 V
3 가압류 07-5-23 0:00 970  
4 가압류 07-7-5 0:00 1000  
5 가압류 07-10-10 0:00 2550  
6 경매등기 07-7-9 0:00    

ⓓ점유현황
 -임차인 점유
 -소유자 점유 않음.
 -그 외 점유자 없음.


2)차트&그래프 투자분석 보고서
사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지
ⓐ권리분석차트
- 추가비용발생 않음. 기타 다른 위험발생 않음.

ⓑ명도분석차트
- 낙찰예상영역에서는 소유자로 인한 명도비용이 발생할 것으로 판단되나, 소유자 거주않음. 따라서 명도비용 없음.


3)입찰전략

ⓐ입찰가산정
본 물건에 대한 투자로 부터 1,000만원의 이익을 기대했을 때,
입찰가산정공식에 대입한다면,
1억 ≥ 총비용+명도비용0+기대수익1,000만
∴  9,000만 ≥ 총비용
사용자 삽입 이미지
좌측 총비용 그래프에서 총비용=낙찰가.
총비용이  9,000만이 되는 지점의 낙찰가 역시 9,000만임.
경매진행비용을 고려한다면 8,800만원 이하로 낙찰해야 위 기대이익을 달성.
(경매진행비용은 200만원으로 설정)

ⓑ입찰포지셔닝
입찰 분위기 고려하여 8,800만 이하로 입찰할 것.







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Posted by 경매장가는길

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  1. 경매장가는길 2008.02.16 11:33  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    2번 임차인 허위임차인으로 의심할 수 있겠지만, 이로 인해서 낙찰자가 받는 불이익은 없습니다.

사용자 삽입 이미지
통계청발표에 의하면 2007년 4/4분기 실질소득은 전년동기대비 변동율 0%, 실질소비지출은 전년동기대비 1.7%하락했다고 하네요.
해외발 악재에 이어 내수경기도 한풀 꺾이는 게 아닌가 걱정이 좀 됩니다.
그리고 이것은 부동산시장에 어떤영향을 미칠지....
통계청자료 뒤져서 전년동기대비 변동율로 그래프를 함 만들어 봤습니다.
하락세로 이어질지는 알 수 없으나 상승세의 급격한 둔화가 눈에 띄네요..

 

Posted by 경매장가는길

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다가구주택, 선순위임차인다수

1)대상물건정보

ⓐ기본사항
   -소재지 : 서울
   -감정가 : 6억 5,000만
   -최저가 : 4억 1,600만(2회유찰)
   -시세 : 6억

ⓑ임차내역
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 05-9-28 0:00 05-9-28 0:00 3500 O
2 05-5-13 0:00 05-4-21 0:00 6500 O
3 05-10-27 0:00 05-10-27 0:00 6000 O
4 06-1-10 0:00 05-11-29 0:00 3400 O

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 05-10-11 0:00    
2 (특수)저당권 05-11-14 0:00 58000 V
3 경매등기 07-8-13 0:00    

ⓓ점유현황
 -임차인 점유
 -소유자 점유
 -그 외 점유자 없음.



2)차트&그래프 투자분석 보고서
사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지
ⓐ권리분석차트
- 낙찰영역대 고려하면 추가비용은 없을 것.

ⓑ명도분석차트
- 낙찰예상영역에서는 소유자로 인한 명도비용이 발생할 것으로 판단됨. (명도비용 최대 200만원)



3)입찰전략

ⓐ입찰가산정
본 물건에 대한 투자로 부터 1억의 이익을 기대했을 때,
입찰가산정공식에 대입한다면,
6억 ≥ 총비용+명도비용200만+기대수익1억
∴ 4억 9,800만 ≥ 총비용
사용자 삽입 이미지
총비용이 4억 9,800만이 되는 지점의 낙찰가 역시 4억 9,800만임.
경매집행비용고려한다면 낙찰가 4억 9,600만 이하로 낙찰받아야 위 기대수익을 달성할 수 있음.

ⓑ입찰포지셔닝
입찰 분위기 고려하여 4억 9,600만 이하로 입찰할 것.







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