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숭례문 지켜주지 못해 미안해

세입자의 입찰참여는
투자수익추구의 의미도 당연히 있겠지만,
보증금의 보호라는 의미가 더욱 본질에 가깝게 느껴진다.

그런차원에서 모든 경매주택의 세입자는 당연히 입찰을 고려해 봐야 한다.

그렇다고 그냥 무턱대고 입찰하는 것은 삼가야 된다.
입찰않고 배당만 받는것 보다 손해를 봐서는 입찰참여의 의미가 없다.

그러면 세입자의 입장에서 입찰참여하는 방식에 대해서 알아보도록 하겠다.
보증금보호차원의 입찰은, 일단은 방어적인 목적을 가지고 있기 때문에
수익을 추구하는 일반적인 입찰과는 조금 다른 양상을 보인다.
보증금 보호차원의 입찰에서 핵심이자 기본은
보증금을 전액회수할 수 있는 지점의 낙찰가를 찾는 것이다.
그리고 이 낙찰가로 입찰하면 이는 훌륭한 방어선이 된다.
세입자 본인이 낙찰받는다면 싸게 낙찰을 받는 것이고,
제3자가 낙찰받는다면 보증금을 전액회수할 수 있을 것이다.

그런데, 이 방어선이 시세보다 높게 형성된다면(이 부분은 전세계약시에 충분히 예방할 수 있다.)
결과가 달라질 수 있음을 알아두자.
이 때는 입찰가를 산정하는 방식이 조금 복잡해질 것이다. 다음 기회에 포스팅 하도록 하겠다.

아무튼, 지금까지 경매주택의 세입자가 입찰에 참여함으로써
좀 더 자신의 보증금보호에 능동적으로 개입하고 대처할 수 있음을 알아보았다.

본 블로그에서 당분간 경매투자분석 서비스를 공짜로 제공합니다.
만약, 경매장가는길이 개발한 차트&그래프 경매투자분석 프로그램을 이용하고 싶다면,
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덧붙이자면, 이 프로그램은 아직 웹상에 제공되지 않습니다.
향후 실시간 서비스제공을 목표로 프로그램의 오류나 부족한부분, 사용자의 반응을 살펴보고자 하는데요.
사용해보고, 코멘트 남겨주시면 감사하겠습니다.

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Posted by 경매장가는길

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요즘은 모든 부동산면적이 평방미터로 표시된다.
그런데, 사실. 평단위에 익숙해져있던 머릿속에
XX㎡라고 하면 선뜻 이미지를 떠올리기 힘들다.

경매물의 표현에 있어서
이 단위는 사실 그렇게 낫선표현은 아니다.
정확히 언제부터인지는 알 수 없으나
경매장가는길이 경매에 참여하기 전부터
평방미터로 표시되고, 평은 부수적인 단위로 사용되고 있었다.

그래서 그런지
경매장가는길은 '평방미터를 평으로 바꾸는'
자신만의 아주 효율적인 방법을 터득하고 있다.
뭐.. 획기적이라거나 독창적이라고는 말하기 힘들지만,
대강 암산으로 계산이 된다. (효율적이라는 말은 정확하다는 말과는 좀 다르지..)

사실 경매장가는길이 면적을 평단위로 알려고 하는 것은
그것을 머릿속에 이미지화하여 어느정도 크기라는 것을 알려고 하는 것이지.
실제 몇 평인지, 평당가격은 얼마인지를 알려하는 것은 아니다.
이를 알려고 한다면 효율적인 방법보다는 정확한 방법을 사용하는 것이 좋을 것이다.

이제 그 방법을 알아볼텐데...
놀라지 마시라...아~~두근두근... 욕들어 먹을거 같돠 --;;;
바로
'3을 곱한다음 뒤에붙은 한자리를 떼내어 버리는 거다'
100㎡ 는 100×3=300 뒤에붙은 한자릴 떼내면 30평
80㎡ 는 80×3=240     24평
75㎡ 는 75×3=225     22~23평,

왠지 많은 반감을 불러일으킬것만 같은 포스팅이지만,
아직 이에 대한 요령이 부족한 분이 많은 것 같아서 포스팅하기에 이르렀다.
너그럽게 봐주시길...

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Posted by 경매장가는길

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  1. BlogIcon 아도니스. 2008.03.02 02:04 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정확히는 0.3025입니다. 곱해주면 되죠. 그냥 편하게 3으로 때우고 조금 가감을 하곤 하지만 서류상에선 그렇게 못하죠.ㅜㅜ
    처음부터 ㎡ 단위를 썼다면 상관이 없는데 내동 평쓰다가 갑자기 ㎡ 로 바꾸니 당황스럽네요. 단위때문에 분쟁이 많이 일어나니까 부랴부랴 바꾼 듯한 인상만 강합니다.

  2. BlogIcon 경매장가는길 2008.03.02 10:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    네. 서류는 정확해야죠.^^

  3. BlogIcon 이선영 2010.06.09 20:33  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    관리자의 승인을 기다리고 있는 댓글입니다

선순위 가등기권자가 배당요구 하였다면,
이는 가등기가 담보가등기임을 뜻한다.
등기부상의 명칭이 보전가등기(보통 소유이전청구권보전가등기)라 하더라도
배당요구하엿다면 이는 실질적으로 담보가등기라는 말.

그렇다면 선순위가등기가 담보가등기냐 보전가등기냐에 따라 권리분석결과가 어떻게 바뀌는지
경매장가는길이 개발한 차트&그래프 경매투자분석 프로그램을 이용해 보도록 하자.

아래와 같은 정보를 가진 물건이 있다하고 하자.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  서울 감정가  2억
시세 2억  최저가  1억 6,000만
기타                               유찰횟수  1회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 01-1-2 0:00   3000 O
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-1-1 0:00    
2 가등기 01-1-1 0:00 2000 V
3 (특수)저당권 01-2-1 0:00 5000  
4 경매등기 07-11-20 0:00    
ⓓ점유현황 세입자  점유
(전)소유자  점유
기타  기록외 점유자없음


위 등기내역의 가등기를 보전가등기와 담보가등기로 구분하여 대입하였더니

1) 보전가등기일 경우
사용자 삽입 이미지

일단은 권리분석신호등을 보면 추가비용위험과 소유권상실위험을 경고한다.

가등기에 의한 소유권상실 위험을 감수하고 입찰에 임하더라도

비용측면을 고려해야하는 이중고를 겪는다.























2) 담보가등기인 경우
사용자 삽입 이미지

위험신호등에 아무런 위험도 표시되지 않음.

인수할 권리도 추가비용도 없음.






























이렇게 결과에서 엄청난 차이가 나게된다. 투자대상에 선순위 가등기가 걸려있다면, 먼저 정체부터 파악해야 될 것.

가등기권자의 배당요구를 알아보려면,
법원기록 중, 문건처리내역을 살펴보면 됩니다.
문건처리내역이란, 법원과 이해관계인등 間의 문서(채권계산서, 배당요구서) 접수 내역인데,
요즘엔 법원사이트에서도 확인할 수 있습니다.
법원사이트에서 문건처리내역 확인하기
[경기동향 및 관련정보] - 부동산경매)채권자의 배당요구여부를 알아보자.

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[차트&그래프 투자분석] - 부동산경매) 차트 한장으로 권리분석하기
[차트&그래프 투자분석] - 부동산 경매) 차트 한장으로 명도비용 예상하기
Posted by 경매장가는길

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경매에서 투자대상물의 소재지(그러니까..입지하고는 좀 다른)
권리분석, 나아가 투자수익률을 결정하는 중요한 변수임에도
많은 사람들이 이를 제대로 인식하지 못하고 있는 것 같다.

아래 비교를 통해 소재지의 다름이 경매결과에 어떤영향을 미치는지 알아보자.

다음내역의 경매물이 있다고 하자.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지   감정가  1억
시세 1억  최저가  6,400만
기타                     유찰횟수  2회
ⓑ임차내역
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 01-1-1 0:00   4000 O
 
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-1-1 0:00    
2 (특수)저당권 02-1-1 0:00 4000 V
3 경매등기 03-1-1 0:00    
ⓓ점유현황 세입자  점유
(전)소유자  점유않음
기타  기록외 점유자없음


위 물건의 소재지에 서울, 광역시를 대입하여 권리분석해봤더니...
아래와 같은 총비용(낙찰가+인수권리로인한추가비용) 그래프가 다르게 나타났다.

사용자 삽입 이미지

소재지가 서울일 때

소재지가 서울인 경우
낙찰가 6,000만원 일 때, 인수되는 임차권으로 인해 2,400만의 추가비용이 지출되어 결국 총비용이 8,400만.










사용자 삽입 이미지

소재지가 광역시일때

반면, 소재지가 광역시인 경우
낙찰가 6,000만원 일 때, 인수되는 임차권 전액 인수하여 4,000만의 추가비용 지출되어 결국 총비용이 1억












살펴봤듯이,
경매 대상물의 소재지가 달라지면, 결과적으로 비용부분에서 상당한 차이가 나게된다.
이의 결정적인 원인은
소재지에 따라 달라지게 되는 소액임차요건과 최우선변제금액의 차이에 있다.
이는 임차인이 배당을 얼마나 받게되는지를 결정하고,
결국에는 낙찰자가 인수해야할 금액을 결정짓게 된다.
정리하자면,
소재지 차이 → 소액임차요건 차이 → 임차인의 배당금 차이 → 낙찰자가 인수할 금액 차이.

따라서, 경매투자자는 이부분을 정확히 인식하고 투자에 임해야 할 것이다.


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Posted by 경매장가는길

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1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  기타지역 감정가  2억
시세  1억 8,000만 최저가  1억 6,000만
기타   유찰횟수  1회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 96-6-19 0:00 96-9-5 0:00 2300 O
2 96-5-27 0:00 96-6-17 0:00 1500 O
3 98-9-21 0:00 96-12-29 0:00 1100 O
4 94-10-26 0:00 97-9-3 0:00 2500 O
5 97-7-4 0:00 97-10-28 0:00 1200 O
6 04-2-28 0:00   1200 X
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 04-11-3 0:00    
2 (특수)저당권 97-7-12 0:00 10000 V
3 (특수)저당권 06-4-24 0:00 10000  
4 경매등기 07-11-26 0:00    
ⓓ점유현황 세입자  세입자 6명 점유
(전)소유자  점유
기타  기록외 점유자 없음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   추가비용발생 : 낙찰가 1억 9,000만 이하에서 7,500만의 추가비용이 유동적으로 발생
ⓑ명도분석차트  낙찰영역 고려할 때 임차인중 6번 임차인과 소유자에 의해 명도비용 발생할 것임.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 3,500만으로 설정하면, 입찰가산정공식에서
 1억 8,000만 > 총비용 + 명도비용400만 + 기대수익 3,500만
 ∴ 1억 4,100만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

 총비용그래프에서 총비용 1억 4,100만 일때, 낙찰가는 1억 1,200만.

 경매진행비용고려하면 1억 1,000만 이하로 낙찰받아야 위 기대수익 달성.
ⓑ입찰포지셔닝  입찰가 한도를 1억 1,000만으로 하여 입찰경쟁율 고려하여 적정가 입찰


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선순위 전세권 말소할까?
1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  광역시 감정가  6,000만
시세  5,000만 최저가  2,460만
기타   유찰횟수  4회
ⓑ임차내역  없음
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 94-9-1 0:00    
2 전세권 96-6-28 0:00 1700  
3 가압류 97-2-24 0:00 1000  
4 가압류 97-7-4 0:00 800  
5 가압류 97-8-30 0:00 460  
6 가압류 97-9-5 0:00 450  
7 압류 02-7-3 0:00    
8 압류 03-12-26 0:00    
9 경매등기 04-1-1 0:00 5600 V

ⓓ점유현황 세입자  전세권자점유
(전)소유자  점유않음
기타  기록외점유자없음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트    -전세권인수, 추가비용 1,700만
ⓑ명도분석차트  명도비용 발생 X
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 1,000만으로 하여, 입찰가산정공식에 대입하면
   5,000만 > 총비용+명도비용0+기대수익1,000만
   ∴ 4,000만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

그런데, 총비용그래프에서 총비용 4,000만 되는 지점의 낙찰가는 2,300만

경매진행비용 고려하면 2,100만 이하로 낙찰받아야 위 기대수익을 달성
ⓑ입찰포지셔닝  입찰가 한도를 2,100만으로 잡고, 입찰경쟁률 고려하여 적정가로 입찰



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Posted by 경매장가는길

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질문 : 선순위세입자가 강제경매를 하면 후순위가등기가 소멸되지 않는다고 하는데 맞는지요? 
현주인이 전주인에게 집을 사면서 사채업자에게 돈을빌리고 등기이전과 동시에 가등기를 설정해 주었습니다.법원 경매과 직원이 가등기 성격이 채권이 아니고 소유권이전청구라면 경매로 소멸이 되지 않는다고 하는데 맞는지요.

답 : 임차권은 말소기준권리가 될 수 없기 때문에 가등기 전에 말소기준권리가 없다면, 이 가등기가 선순위가 됩니다. 만약 담보가등기라면 그 자체가 말소기준권리가 되어 소멸되겠지만, 소유이전청구권보전가등기라면 소멸되지 않습니다. 우선은 보전가등기인지, 담보가등기인지를 조사해야겠네요.


[차트&그래프 투자분석] - 부동산경매) 경매투자분석 차트 신청하기
[경기동향 및 관련정보] - 담보가등기일까? 소유권가등기일까?(초간단 포스팅)

Posted by 경매장가는길

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보통 부동산 권리분석에서 가장 신경써야될 문제중 하나가 바로 선순위 임차권이다.

선순위 임차권은
전세권과는 달리 배당요구를 하더라도
배당부족분에 대해서 낙찰자에 청구할 수 있기 때문이기도 하고,
권리분석시에 '확정일자를 받았느냐, 배당요구를 했느냐, 낙찰가가 높게 형성되었느냐' 에 따라서
그 결과가 달라지기 때문이기도 하다.

그래서 아래 표와 같이 정리를 해봤다.
주임법상 임차권이 대항력을 가지기 위해서는 전입과 실거주, 2가지는 필수요건이다.
만약에 둘 중 하나라도 결여됐다면, 그건 임차권이 아니라 단순한 점유자일 뿐이다.

표1은 소액임차권 아닌 선순위임차권에 관한 것이고,
표2는 선순위 소액임차권에 관한 것이다.

표1)
소액임차인아닌 임차인 전입 실거주 확정일자 배당요구 낙찰가가 보증금이상으로 형성되나?                          결과
O O O O O 전액배당, 낙찰자부담없음.
X 일부배당, 배당부족분 낙찰자 부담
X O 낙찰자 전액부담
X 낙찰자 전액부담
O O X O O 낙찰자 전액부담
X 낙찰자 전액부담
X O 낙찰자 전액부담
X 낙찰자 전액부담
표2)
소액임차인 전입 실거주 확정일자 배당요구 낙찰가가 보증금이상으로 형성되나?                          결과
O O O O O 전액배당, 낙찰자부담없음.
X 일부배당, 배당부족분 낙찰자 부담
X O 낙찰자 전액부담
X 낙찰자 전액부담
O O X O O 일부배당, 배당부족분 낙찰자 부담
X 일부배당, 배당부족분 낙찰자 부담
X O 낙찰자 전액부담
X 낙찰자 전액부담


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임차권 겸유한 선순위 전세권자


1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  광역시 감정가  1억 1,500만
시세  1억 500만 최저가  7,360만
기타   유찰횟수  2회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 03-10-3 0:00 03-10-4 0:00 6500 O

ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 84-6-27 0:00    
2 전세권 03-10-4 1:00 0  
3 (특수)저당권 03-12-24 0:00 1300 V
4 (특수)저당권 06-4-20 0:00 3060  
5 압류 06-10-16 0:00    
6 가압류 07-3-9 0:00 1770  
7 가압류 07-3-22 0:00 600  
8 압류 07-4-2 0:00    
9 경매등기 07-5-30 0:00    
10 압류 07-8-14 0:00    

ⓓ점유현황 세입자  세입자 점유
(전)소유자  소유자 점유 X
기타  기록 외 점유자 없음.
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   임차권으로 인해 추가비용 발생가능성 있으나, 낙찰가 6,500만 이상에서 추가비용 소멸. 낙찰영역대에서 추가비용은 발생치 않을 것.
ⓑ명도분석차트  소유자로 인한 명도비용 발생가능성 있으나, 소유자 점유 않으므로 명도비용 발생하지 않음.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 1,500만으로 정하고, 입찰가산정공식에 대입하면
   1억 500만 ≥ 총비용 + 명도비용0 + 기대수익 1,500만
   ∴ 9,000만 ≥ 총비용
사용자 삽입 이미지

총비용그래프에서 총비용 9,000만 일 때, 낙찰가 9,000만.

경매진행비용 고려하면 8,800만 이하에 낙찰받아야 위 기대수익을 달성.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 8,800만을 입찰한도로 설정하여 입찰장 분위기 고려하여
적정가에 입찰


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1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  광역시 감정가  9,200만
시세  1억 1,000 최저가  7,360만
기타   유찰횟수  1회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 04-5-14 0:00 07-10-19 0:00 2200 O

ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 87-11-18 0:00    
2 (특수)저당권 99-3-11 0:00 4200 V
3 (특수)저당권 03-6-5 0:00 1000  
4 압류 06-4-18 0:00    
5        
6 경매등기 07-9-11 0:00    

ⓓ점유현황 세입자  세입자 점유
(전)소유자  소유자 점유
기타  기록 외 점유자 없음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   인수되는 권리 없음.
ⓑ명도분석차트  낙찰영역대를 고려할 때 명도비용 발생않음.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정   기대수익을 1,500만으로 정하고, 입찰가산정공식에 대입하면
   1억 1,000만 ≥ 총비용 + 명도비용0 + 기대수익 1,500만
   ∴ 9,500만 ≥ 총비용
사용자 삽입 이미지

총비용그래프를 보면 총비용 9,500일 때, 낙찰가 9,500만.

경매진행비용 고려하면, 낙찰가 9,300만 이하로 형성되어야 위 기대수익을 달성할 수 있음.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 9,300만을 입찰한도로 설정하여 입찰장 분위기 고려하여
적정가에 입찰



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Posted by 경매장가는길

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