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숭례문 지켜주지 못해 미안해

아래 물건의 경우 1번 임차인을 소액임차인으로 보고, 명도비용이 들지 않는 것으로 착각할 수 있음.
사실은 등기임차권 설정 후의 임차인은 소액임차인이 되지 않음. 따라서 선순위 채권이 전액배당받기까지 배당이 전혀없는 상태로 이 때는 명도비용 발생함.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  서울 감정가  8,500만
시세  8,000만 최저가  5,440만
기타   유찰횟수  2회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 06-4-5 0:00 06-4-5 0:00 2000 O
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 전입일(등기임차권) 확정일 경매신청
1 소유권 00-3-13 0:00        
2 (특수)저당권 04-4-1 0:00 5600     V
3 경매등기 07-11-23 0:00        
4 등기임차권 06-2-15 0:00 2000 04-1-1 0:00    
ⓓ점유현황 세입자  임차인점유
(전)소유자  소유자 점유 않음
기타  기타점유자 없음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   특이사항없음
ⓑ명도분석차트  1번 임차인에 의해 명도비용발생. (예상낙찰가 영역 내)
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 1,000만으로 했을 때, 입찰가산정공식에 의하면
 시세 8,000만 > 총비용 + 명도비용200만 + 기대수익 1,000만
 ∴6,800만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

 총비용 그래프에 의하면 총비용 6,800만 일 때, 낙찰가 6,800만.

 경매진행비용 고려하면 낙찰가 6,600만 이하에서 기대수익을 달성할 수 있음.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 6,600만을 한도로 입찰분위기 고려해 적정가 입찰할 것.


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만약, 경매장가는길이 개발한 차트&그래프 경매투자분석 프로그램을 이용하고 싶다면,
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덧붙이자면, 이 프로그램은 아직 웹상에 제공되지 않습니다.
향후 실시간 서비스제공을 목표로 프로그램의 오류나 부족한부분, 사용자의 반응을 살펴보고자 하는데요.
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Posted by 경매장가는길

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기록외 점유자가 있다면 전입유무를 떠나 명도에 어려움을 겪을 수 있다.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  광역시 감정가  8,000만
시세  9,000만 최저가  6,400만
기타   유찰횟수  회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 07-4-18 0:00      
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액
1 소유권 04-9-1 0:00  
2 (특수)저당권 05-2-19 0:00 4700
3 압류 06-1-26 0:00  
4 가압류 06-4-28 0:00 30000
5 압류 07-1-12 0:00  
6 경매등기 07-4-9 0:00  
7 가압류 07-5-14 0:00 50000
 2번 저당권자의 경매실행
ⓓ점유현황 세입자  미상
(전)소유자  미상
기타  기록외 점유자 전입
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   특이사항없음
ⓑ명도분석차트  명도비용 발생. 기록외 점유자로 인해 명도소송까지 갈수도 있음.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 1,500만으로 했을 때, 입찰가산정공식에 의해
   시세 9,000만 > 총비용 +명도비용α +기대수익1,500만
   (α는 명도소송에 의한 명도비용, 소송비용+집행비용등, 계산편의 위해 500만으로 함.)
   ∴  7,000만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

총비용그래프에 의하면 총비용 7,000만일 때, 낙찰가는 7,000만.

경매진행비용 고려하면 낙찰가 6,800만이하에서 낙찰받아야 위 기대수익을 달성할 수 있음.
  
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 6,800만을 상한으로 하여 입찰분위기 고려 적정가로 입찰할 것.

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아래는 기록외 점유자가 있는 경우
만약, 기록외 점유자가 인도명령대상이 되지 않는다면, 문제는 매우 복잡할 수 있다.
명도소송으로 변호사비용, 집행비용, 기타비용 등의 비용은 물론이고, 소송결과까지 4~12개월의 시간을 낭비할 수도 있다.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  광역시 감정가  1억
시세  9,000만 최저가  6,400만
기타   유찰횟수  2회
ⓑ임차내역  미상
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 전입일(등기임차권) 확정일 경매신청
1 소유권 00-3-13 0:00        
2 (특수)저당권 02-10-31 0:00 9100     V
3 경매등기 07-11-23 0:00        
4 등기임차권 07-4-12 0:00 1500 07-3-7 0:00 07-3-7 0:00  
5 가압류 06-11-13 0:00 28000      
ⓓ점유현황 세입자  점유않음.
(전)소유자  점유
기타  미상 (원래 세입자 점유부분)
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   인수되는 권리 없음.
ⓑ명도분석차트  소유자에 의해 명도비용예상됨
   원래 세입자 점유부분의 점유를 제3자가 하고 있다면 인도명령대상여부에 의해 명도소송에 의한 명도비용이 지출될 수 있음.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 1,500만으로 했을 때, 입찰가산정공식에 따르면
   시세 9,000만 > 총비용 + 명도비용 200만+α + 기대수익 1,500만
   ∴ 7,300만-α > 총비용 (α는 명도소송비용+집행비용)
   그런데, α를 500만 정도로 예상한다면.
   ∴ 6,800만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

 총비용 그래프에서 총비용 6,800만 일 때, 낙찰가 6,800만

 경매진행비용 고려하면 낙찰가 6,600만 이하에서 상기 기대수익을 달성.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 6,600만을 한도로 하여 입찰분위기고려하여 적정가 입찰


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본 물건은 선순위임차권에 의한 추가비용과 보전가등기로 인한 소유권상실위험이 복합적으로 나타나는 경우.
이 때는 시세보다는 가등기의 청산금이 입찰의 기준이 된다.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  광역시 감정가  1억
시세  1억 2,000만 최저가  4,096만
기타   유찰횟수  4회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 01-2-1 0:00   3000 O
2 01-4-4 0:00 01-4-4 0:00 2100 X
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-1-1 0:00    
2      
3 경매등기 07-8-13 0:00            1200  V
4 보전가등기 01-4-5 0:00    
 ※4번 보전가등기에 대한 조사결과 소유권이전청구권보전가등기이며 가등기권자의 청산금 9,000만원이 있음.
ⓓ점유현황 세입자  세입자2인점ㅇ유
(전)소유자  점유않음
기타  기타점유자없음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   선순위 임차인 2인에 의해 추가비용 발생하며,
   보전가등기 인수되어 가등기권자에 소유권상실위험있음.
ⓑ명도분석차트  명도비용 발생 않음.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  본 물건의 경우, 보전가등기로 인해서 시세가 아닌 가등기의 청산금을 기준으로 적정입찰가를 산정해야 함.
   기대수익을 1,000만원으로 한다면, 입찰가산정공식에서 시세부분에 청산금 대입하여
   청산금 9,000만 > 총비용 + 명도비용0 + 기대수익 1,000만
   ∴ 8,000만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

 총비용 그래프에서 총비용 8,000만 일 때, 낙찰가는 4,300만.

 경매진행비용 고려하면 낙찰가 4,100만 이하로 낙찰받아야 상기 기대수익을 달성할 수 있음.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 4,100만을 한도로 하여 입찰분위기고려하여 적정가 입찰할 것.


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아래 같이 선순위임차인이 2인 이상에 다른 변수(여기서는 지역)가 작용하면 낙찰가에 따른 추가비용의 변화가 복잡해진다.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  과밀억제권역 감정가  1억 1,000만
시세  1억 2,000만 최저가  5,632만
기타   유찰횟수  3회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 01-2-1 0:00   3000 O
2 01-4-4 0:00 01-4-4 0:00 2100 O
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-1-1 0:00    
2 (특수)저당권 01-4-5 0:00 5600 V
3 경매등기 07-8-13 0:00    
ⓓ점유현황 세입자  세입자2인점유
(전)소유자  소유자점유
기타  기타점유자없음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   임차권 1, 2 인수로 추가비용 발생. 비용은 낙찰가에 따라 유동적.
ⓑ명도분석차트  소유자에 의해 명도비용 발생할 것으로 예상.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 2,000만원 으로 할 때, 입찰가산정공식에 의하면
  시세 1억 2,000만 > 총비용 + 명도비용200만 + 기대수익 2,000만
  ∴ 9,800만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

 총비용 그래프에 따르면 총비용이 9,800만 일 때, 낙찰가 6,800만.

 경매진행비용을 고려하면 6,600만 이하에 낙찰받아야 상기 기대수익을 달성할 수 있을 것.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 6,600만을 상한으로 하여 현장입찰분위기 고려하여 적정가 투자할 것.


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덧붙이자면, 이 프로그램은 아직 웹상에 제공되지 않습니다.
향후 실시간 서비스제공을 목표로 프로그램의 오류나 부족한부분, 사용자의 반응을 살펴보고자 하는데요.
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부동산경매에서
해당 부동산에 대한 각 채권(물권화된 채권도 포함해서)은
그 순위 여하를 따져서 배당액이 결정되는데
이 때, 각 채권의 우선변제권 여부도 배당액결정의 중요한 변수가 된다.
우선변제권이란,
후순위 채권보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말하는데
보통 일반채권의 경우 우선변제권 없이
순위에 관계없이 안분배당된다.
간단히 말해서 n분의 1이란 소리.
그런데 특정 물권화된 채권의 경우 우선변제권이 있는 경우가 있는데,
바로 저당권, 전세권, 담보가등기 등.

여기서는 우선변제권이 있는 경우와 없는 경우를 예를 통해서 비교해 보겠다.
특정부동산에 아래와 같은 채권이 걸려있다고 전제하고,
1. 채권1 1000만
2. 채권2 1000만
3. 채권3 1000만
이 부동산이 경매처분되어 2000만에 낙찰이 되었다고 했을 때

채권1이 우선변제권 없을 때,
채권1은 2000만 × 1000만/(1000만+1000만+1000만) = 667만을 배당받을 수 있음.

채권1이 우선변제권 있을 때,
채권1은 1000만원 배당.

만약 채권1 이 낙찰자에 미배당분을 청구할 수 있다면
낙찰자 부담에도 차이가 생길 수 있음을 알아두자.

Posted by 경매장가는길

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세입자의 입찰참여는
투자수익추구의 의미도 당연히 있겠지만,
보증금의 보호라는 의미가 더욱 본질에 가깝게 느껴진다.

그런차원에서 모든 경매주택의 세입자는 당연히 입찰을 고려해 봐야 한다.

그렇다고 그냥 무턱대고 입찰하는 것은 삼가야 된다.
입찰않고 배당만 받는것 보다 손해를 봐서는 입찰참여의 의미가 없다.

그러면 세입자의 입장에서 입찰참여하는 방식에 대해서 알아보도록 하겠다.
보증금보호차원의 입찰은, 일단은 방어적인 목적을 가지고 있기 때문에
수익을 추구하는 일반적인 입찰과는 조금 다른 양상을 보인다.
보증금 보호차원의 입찰에서 핵심이자 기본은
보증금을 전액회수할 수 있는 지점의 낙찰가를 찾는 것이다.
그리고 이 낙찰가로 입찰하면 이는 훌륭한 방어선이 된다.
세입자 본인이 낙찰받는다면 싸게 낙찰을 받는 것이고,
제3자가 낙찰받는다면 보증금을 전액회수할 수 있을 것이다.

그런데, 이 방어선이 시세보다 높게 형성된다면(이 부분은 전세계약시에 충분히 예방할 수 있다.)
결과가 달라질 수 있음을 알아두자.
이 때는 입찰가를 산정하는 방식이 조금 복잡해질 것이다. 다음 기회에 포스팅 하도록 하겠다.

아무튼, 지금까지 경매주택의 세입자가 입찰에 참여함으로써
좀 더 자신의 보증금보호에 능동적으로 개입하고 대처할 수 있음을 알아보았다.

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Posted by 경매장가는길

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요즘은 모든 부동산면적이 평방미터로 표시된다.
그런데, 사실. 평단위에 익숙해져있던 머릿속에
XX㎡라고 하면 선뜻 이미지를 떠올리기 힘들다.

경매물의 표현에 있어서
이 단위는 사실 그렇게 낫선표현은 아니다.
정확히 언제부터인지는 알 수 없으나
경매장가는길이 경매에 참여하기 전부터
평방미터로 표시되고, 평은 부수적인 단위로 사용되고 있었다.

그래서 그런지
경매장가는길은 '평방미터를 평으로 바꾸는'
자신만의 아주 효율적인 방법을 터득하고 있다.
뭐.. 획기적이라거나 독창적이라고는 말하기 힘들지만,
대강 암산으로 계산이 된다. (효율적이라는 말은 정확하다는 말과는 좀 다르지..)

사실 경매장가는길이 면적을 평단위로 알려고 하는 것은
그것을 머릿속에 이미지화하여 어느정도 크기라는 것을 알려고 하는 것이지.
실제 몇 평인지, 평당가격은 얼마인지를 알려하는 것은 아니다.
이를 알려고 한다면 효율적인 방법보다는 정확한 방법을 사용하는 것이 좋을 것이다.

이제 그 방법을 알아볼텐데...
놀라지 마시라...아~~두근두근... 욕들어 먹을거 같돠 --;;;
바로
'3을 곱한다음 뒤에붙은 한자리를 떼내어 버리는 거다'
100㎡ 는 100×3=300 뒤에붙은 한자릴 떼내면 30평
80㎡ 는 80×3=240     24평
75㎡ 는 75×3=225     22~23평,

왠지 많은 반감을 불러일으킬것만 같은 포스팅이지만,
아직 이에 대한 요령이 부족한 분이 많은 것 같아서 포스팅하기에 이르렀다.
너그럽게 봐주시길...

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  1. BlogIcon 아도니스. 2008.03.02 02:04 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정확히는 0.3025입니다. 곱해주면 되죠. 그냥 편하게 3으로 때우고 조금 가감을 하곤 하지만 서류상에선 그렇게 못하죠.ㅜㅜ
    처음부터 ㎡ 단위를 썼다면 상관이 없는데 내동 평쓰다가 갑자기 ㎡ 로 바꾸니 당황스럽네요. 단위때문에 분쟁이 많이 일어나니까 부랴부랴 바꾼 듯한 인상만 강합니다.

  2. BlogIcon 경매장가는길 2008.03.02 10:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    네. 서류는 정확해야죠.^^

  3. BlogIcon 이선영 2010.06.09 20:33  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    관리자의 승인을 기다리고 있는 댓글입니다

선순위 가등기권자가 배당요구 하였다면,
이는 가등기가 담보가등기임을 뜻한다.
등기부상의 명칭이 보전가등기(보통 소유이전청구권보전가등기)라 하더라도
배당요구하엿다면 이는 실질적으로 담보가등기라는 말.

그렇다면 선순위가등기가 담보가등기냐 보전가등기냐에 따라 권리분석결과가 어떻게 바뀌는지
경매장가는길이 개발한 차트&그래프 경매투자분석 프로그램을 이용해 보도록 하자.

아래와 같은 정보를 가진 물건이 있다하고 하자.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  서울 감정가  2억
시세 2억  최저가  1억 6,000만
기타                               유찰횟수  1회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 01-1-2 0:00   3000 O
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-1-1 0:00    
2 가등기 01-1-1 0:00 2000 V
3 (특수)저당권 01-2-1 0:00 5000  
4 경매등기 07-11-20 0:00    
ⓓ점유현황 세입자  점유
(전)소유자  점유
기타  기록외 점유자없음


위 등기내역의 가등기를 보전가등기와 담보가등기로 구분하여 대입하였더니

1) 보전가등기일 경우
사용자 삽입 이미지

일단은 권리분석신호등을 보면 추가비용위험과 소유권상실위험을 경고한다.

가등기에 의한 소유권상실 위험을 감수하고 입찰에 임하더라도

비용측면을 고려해야하는 이중고를 겪는다.























2) 담보가등기인 경우
사용자 삽입 이미지

위험신호등에 아무런 위험도 표시되지 않음.

인수할 권리도 추가비용도 없음.






























이렇게 결과에서 엄청난 차이가 나게된다. 투자대상에 선순위 가등기가 걸려있다면, 먼저 정체부터 파악해야 될 것.

가등기권자의 배당요구를 알아보려면,
법원기록 중, 문건처리내역을 살펴보면 됩니다.
문건처리내역이란, 법원과 이해관계인등 間의 문서(채권계산서, 배당요구서) 접수 내역인데,
요즘엔 법원사이트에서도 확인할 수 있습니다.
법원사이트에서 문건처리내역 확인하기
[경기동향 및 관련정보] - 부동산경매)채권자의 배당요구여부를 알아보자.

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Posted by 경매장가는길

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경매에서 투자대상물의 소재지(그러니까..입지하고는 좀 다른)
권리분석, 나아가 투자수익률을 결정하는 중요한 변수임에도
많은 사람들이 이를 제대로 인식하지 못하고 있는 것 같다.

아래 비교를 통해 소재지의 다름이 경매결과에 어떤영향을 미치는지 알아보자.

다음내역의 경매물이 있다고 하자.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지   감정가  1억
시세 1억  최저가  6,400만
기타                     유찰횟수  2회
ⓑ임차내역
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 01-1-1 0:00   4000 O
 
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-1-1 0:00    
2 (특수)저당권 02-1-1 0:00 4000 V
3 경매등기 03-1-1 0:00    
ⓓ점유현황 세입자  점유
(전)소유자  점유않음
기타  기록외 점유자없음


위 물건의 소재지에 서울, 광역시를 대입하여 권리분석해봤더니...
아래와 같은 총비용(낙찰가+인수권리로인한추가비용) 그래프가 다르게 나타났다.

사용자 삽입 이미지

소재지가 서울일 때

소재지가 서울인 경우
낙찰가 6,000만원 일 때, 인수되는 임차권으로 인해 2,400만의 추가비용이 지출되어 결국 총비용이 8,400만.










사용자 삽입 이미지

소재지가 광역시일때

반면, 소재지가 광역시인 경우
낙찰가 6,000만원 일 때, 인수되는 임차권 전액 인수하여 4,000만의 추가비용 지출되어 결국 총비용이 1억












살펴봤듯이,
경매 대상물의 소재지가 달라지면, 결과적으로 비용부분에서 상당한 차이가 나게된다.
이의 결정적인 원인은
소재지에 따라 달라지게 되는 소액임차요건과 최우선변제금액의 차이에 있다.
이는 임차인이 배당을 얼마나 받게되는지를 결정하고,
결국에는 낙찰자가 인수해야할 금액을 결정짓게 된다.
정리하자면,
소재지 차이 → 소액임차요건 차이 → 임차인의 배당금 차이 → 낙찰자가 인수할 금액 차이.

따라서, 경매투자자는 이부분을 정확히 인식하고 투자에 임해야 할 것이다.


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Posted by 경매장가는길

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