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숭례문 지켜주지 못해 미안해

저번 포스트에서 후순위세입자의 소액임차여부가 왜 중요한지
인수권리로 인한 추가비용측면에서 알아봤었다.

이번에는 명도비용측면에서 어떤 차이가 발생하는지 살펴보도록 하자.

아래의 권리관계를 가진 물건이 있을 때, 3번 세입자의 소액임차인여부에 따라
명도비용이 어떻게 달라질 지 그래프를 통해 확인해 보겠다.
1. 세입자 3,500만
2. 근저당 3,000만
3. 세입자 3,500만

사용자 삽입 이미지

①소액임차인일 때,
먼저, 소액임차인일 경우, 최우선변제로 어떤 낙찰영역에서도 배당금을 받을 수 있기 때문에, 명도비용은 발생하지 않음











사용자 삽입 이미지

②소액임차인 아닐 때,
반면, 소액임차인이 아닌 경우 선순위 채권이 채권만족을 하여야 배당에 참여할 수 있기 때문에 일정 낙찰가 전에는 명도비용이 발생함.










[경기동향 및 관련정보] - 부동산경매) 후순위세입자의 소액임차인여부가 왜 중요한가?

본 블로그에서 당분간 경매투자분석 서비스를 공짜로 제공합니다.
만약, 경매장가는길이 개발한 차트&그래프 경매투자분석 프로그램을 이용하고 싶다면,
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덧붙이자면, 이 프로그램은 아직 웹상에 제공되지 않습니다.
향후 실시간 서비스제공을 목표로 프로그램의 오류나 부족한부분, 사용자의 반응을 살펴보고자 하는데요.
사용해보고, 코멘트 남겨주시면 감사하겠습니다.

본 블로그에서 제공하는 차트를 읽기 위한 사전지식


Posted by 경매장가는길

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세입자의 입찰참여는
투자수익추구의 의미도 당연히 있겠지만,
보증금의 보호라는 의미가 더욱 본질에 가깝게 느껴진다.

그런차원에서 모든 경매주택의 세입자는 당연히 입찰을 고려해 봐야 한다.

그렇다고 그냥 무턱대고 입찰하는 것은 삼가야 된다.
입찰않고 배당만 받는것 보다 손해를 봐서는 입찰참여의 의미가 없다.

그러면 세입자의 입장에서 입찰참여하는 방식에 대해서 알아보도록 하겠다.
보증금보호차원의 입찰은, 일단은 방어적인 목적을 가지고 있기 때문에
수익을 추구하는 일반적인 입찰과는 조금 다른 양상을 보인다.
보증금 보호차원의 입찰에서 핵심이자 기본은
보증금을 전액회수할 수 있는 지점의 낙찰가를 찾는 것이다.
그리고 이 낙찰가로 입찰하면 이는 훌륭한 방어선이 된다.
세입자 본인이 낙찰받는다면 싸게 낙찰을 받는 것이고,
제3자가 낙찰받는다면 보증금을 전액회수할 수 있을 것이다.

그런데, 이 방어선이 시세보다 높게 형성된다면(이 부분은 전세계약시에 충분히 예방할 수 있다.)
결과가 달라질 수 있음을 알아두자.
이 때는 입찰가를 산정하는 방식이 조금 복잡해질 것이다. 다음 기회에 포스팅 하도록 하겠다.

아무튼, 지금까지 경매주택의 세입자가 입찰에 참여함으로써
좀 더 자신의 보증금보호에 능동적으로 개입하고 대처할 수 있음을 알아보았다.

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Posted by 경매장가는길

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보통 부동산 권리분석에서 가장 신경써야될 문제중 하나가 바로 선순위 임차권이다.

선순위 임차권은
전세권과는 달리 배당요구를 하더라도
배당부족분에 대해서 낙찰자에 청구할 수 있기 때문이기도 하고,
권리분석시에 '확정일자를 받았느냐, 배당요구를 했느냐, 낙찰가가 높게 형성되었느냐' 에 따라서
그 결과가 달라지기 때문이기도 하다.

그래서 아래 표와 같이 정리를 해봤다.
주임법상 임차권이 대항력을 가지기 위해서는 전입과 실거주, 2가지는 필수요건이다.
만약에 둘 중 하나라도 결여됐다면, 그건 임차권이 아니라 단순한 점유자일 뿐이다.

표1은 소액임차권 아닌 선순위임차권에 관한 것이고,
표2는 선순위 소액임차권에 관한 것이다.

표1)
소액임차인아닌 임차인 전입 실거주 확정일자 배당요구 낙찰가가 보증금이상으로 형성되나?                          결과
O O O O O 전액배당, 낙찰자부담없음.
X 일부배당, 배당부족분 낙찰자 부담
X O 낙찰자 전액부담
X 낙찰자 전액부담
O O X O O 낙찰자 전액부담
X 낙찰자 전액부담
X O 낙찰자 전액부담
X 낙찰자 전액부담
표2)
소액임차인 전입 실거주 확정일자 배당요구 낙찰가가 보증금이상으로 형성되나?                          결과
O O O O O 전액배당, 낙찰자부담없음.
X 일부배당, 배당부족분 낙찰자 부담
X O 낙찰자 전액부담
X 낙찰자 전액부담
O O X O O 일부배당, 배당부족분 낙찰자 부담
X 일부배당, 배당부족분 낙찰자 부담
X O 낙찰자 전액부담
X 낙찰자 전액부담


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Posted by 경매장가는길

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1)대상물건정보

ⓐ기본내역
-소재지 : 미상 (서울)
-감정가 : 미상
-최저가 : 미상
-시세 : 미상

ⓑ임차내역
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 04-5-3 0:00 04-5-3 0:00 2000 X
2 04-11-5 0:00 04-11-6 0:00 5800 X
3 04-12-14 0:00 06-6-27 0:00 7000 X
4     500 X
5     1200 X
6   07-5-13 0:00 2000 X

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-6-15 0:00    
2 가압류 07-8-6 0:00 40000 V
3 경매등기 07-8-8 0:00    
4 가압류 07-9-27 0:00 30000  

ⓓ점유현황
-각 임차인 점유
-소유자 점유 미상
-그 밖의 점유자 없음.



2)차트&그래프 경매투자분석
파일 보기:



ⓐ권리분석차트
-2,000만 5,800만 7,000만 임차인 인수되어 추가비용 1억 4,800만
-다른 인수사항 없음.

ⓑ명도분석차트
-4,5,6번 임차인으로 인해 명도비용발생
-소유자 거주한다면 소유자로 인한 명도비용발생할 것임.



3)결론
- 입찰가산정공식에 위 차트에서 나온 값을 대입하여, 적정입찰가 산정할 것.
- 좀 더 정확한 정보를 확인할 필요성 있음. (임차인의 배당요구여부, 급매가위주의 시세)



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Posted by 경매장가는길

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1)대상물건정보

ⓐ기본내역
-소재지 : 서울
-감정가 : 3억 5,000만
-최저가 : 2억 8,000만 (1회유찰)
-시세 : 3억 3,000만

ⓑ임차내역
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 06-3-10 0:00 06-3-10 0:00 12000 O

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 05-12-1 0:00    
2 (특수)저당권 06-5-22 0:00 14400 V
3 가압류 07-1-24 0:00    
4 가압류 07-1-25 0:00 16700  
5 가압류 07-1-25 1:00 27900  
6 가압류 07-2-9 0:00 27280  
7 경매등기 07-6-11 0:00    

ⓓ점유현황
-임차인점유
-그 외 점유자 없음.



2)차트&그래프 경매투자분석
사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지

ⓐ권리분석차트
-임차권으로 인해 추가비용발생할 수 있으나, 낙찰영역을 고려하면 추가비용 발생치 않음.
-다른 위험은 없음.

ⓑ명도분석차트
-명도비용 발생않음.



3)입찰전략

ⓐ입찰가산정
본 물건에 대한 투자로 부터 3,000만의 이익을 기대했을 때,
사용자 삽입 이미지

입찰가산정공식에 대입한다면,
3억 3,000만 ≥ 총비용+명도비용0+기대수익3,000만
∴ 3억 ≥ 총비용
이 때, 낙찰가는 3억.
경매진행비용 고려하면 2억 9,800만 이하로 낙찰하여야 위 기대수익달성.
(경매비용은 200만으로 설정)

ⓑ입찰포지셔닝
낙찰가 2억 9,800만을 최대한도로 산정하여 입찰분위기 보아 유동적으로 입찰할 것



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허위임차인으로 의심되는 임차인 존재


1)대상물건정보

ⓐ기본내역
-소재지 : 광역시
-감정가 : 1억 2,000만
-최저가 : 9,600만 (1회유찰)
-시세 : 1억 2,000만

ⓑ임차내역
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 07-5-22 0:00 07-7-10 0:00 1300 O

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 04-12-13 0:00    
2 (특수)저당권 06-12-14 0:00 10000 V
3 (특수)저당권 07-3-5 0:00 1690  
4 가압류 07-5-25 0:00 1080  
5 가압류 07-6-25 0:00 930  
6 경매등기 07-7-3 0:00    
7 가압류 07-9-10 0:00 515  


ⓓ점유현황
-임차인거주
-소유자거주
-그 외 기록외의 점유자 없음



2)차트&그래프 경매투자분석
사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지

ⓐ권리분석차트
-인수권리로 인한 문제 아무것도 없음.

ⓑ명도분석차트
-낙찰영역대를 고려할 때, 소유자로 인한 명도비용 발생.

3)입찰전략

ⓐ입찰가산정
사용자 삽입 이미지
본 물건에 대한 투자로 부터 2,000만의 이익을 기대했을 때,
입찰가산정공식에 대입한다면,
1억 2,000만 ≥ 총비용+명도비용200만+기대수익2,000만
∴ 9,800만 ≥ 총비용
이 때, 낙찰가는 9,800만원.
경매진행비용 고려하면 9,600만 이하로 낙찰하여야 위 기대수익달성.
(경매비용은 200만으로 설정)

ⓑ입찰포지셔닝
낙찰가 9,600만을 최대한도로 산정하여 입찰분위기 보아 유동적으로 입찰할 것



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확정일자 없더라도 배당받을 수 있지 않나?
기본적인 원칙은 배당요구 하더라도 받을 수 없다.
단, 소액임차인의 경우라면 소액임차인의 지위로 인해 일정부분은 배당을 받을 수 있다. 그 외의 부분은 배당받을 수 없다.


해당 사건의 모든 채권자가 채권만족하고 배당잉여금이 있다면 당연히 받는거 아닌가?
그렇지 않다. 배당잉여금은 전소유자에 배당된다. 잔존채권있는 임차인은 배당잉여금에 대해 압류, 확정판결 등의 법적인 절차를 거쳐야 된다.


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임차인없을 경우


1)대상물건정보

ⓐ기본내역
-소재지 : 기타지역
-감정가 : 7,700만
-최저가 : 4,928만 (2회유찰)
-시세 : 7,000만

ⓑ임차내역
-임차인 없음.

ⓒ등기내역

순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 02-6-14 0:00    
2 (특수)저당권 05-4-27 0:00 5600 V
3 가압류 05-12-2 0:00 6970  
4 (특수)저당권 05-12-16 0:00 3000  
5 가압류 06-3-14 0:00 698  
6 가압류 06-3-15 0:00 2425  
7 가압류 06-4-12 0:00 2000  
8 경매등기 06-5-29 0:00    

ⓓ점유현황
-소유자거주
-그 밖의 점유자 없음.


2)차트&그래프 경매투자분석
사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지

ⓐ권리분석차트
-인수권리로 인한 문제 아무것도 없음.

ⓑ명도분석차트
-낙찰영역대로 보아 명도비용이 발생할 것으로 예상


3)입찰전략

사용자 삽입 이미지
ⓐ입찰가산정
본 물건에 대한 투자로 부터 1,000만의 이익을 기대했을 때,
입찰가산정공식에 대입한다면,
7,000만 ≥ 총비용+명도비용200만+기대수익1,000만
∴ 5,800만 ≥ 총비용
이 때, 낙찰가는 5,800만원.
경매진행비용 고려하면 5,600만 이하로 낙찰하여야 위 기대수익달성.
(경매비용은 200만으로 설정)

ⓑ입찰포지셔닝
낙찰가 5,600만을 최대한도로 산정하여 입찰분위기 보아 유동적으로 입찰할 것



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Posted by 경매장가는길

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며칠전 친구로 부터 전화를 한통받았다.

: 머고?
친구 : 니 머하노?
: 일하지.
친구 : 전화 받을 수 있나?
: 어.
친구 : 친구가 전세 구할라 하는데, 내 한테 머 물어보네. 내가 머 알아야지..머를 봐야되노?
: 이거 머 전화로 말하면 알아듣겠나?
친구 : 일단은 말해봐라..
: 들어갈만한 집은 있나?
친구 : 지금은 구하는 중인데..
: 일단은 괜찮은 집 구하면 집주소 알려달라고 해라..
친구 : 집주인한테?
: 아니면 부동산(복덕방)에...그 집 주소로 등기부등본을 떼봐라..
친구 : 등기부등본?
: 어.
친구 : 어디서 떼는데? 구청가믄되나?
: 구청에도 발급기 있으면 되기는 되는데, 일단은 법원에 가서 떼는거다. 근데, 인터넷으로도 열람되니까 인터넷으로 해라. 대법원등기손가? 정확한 명칭은 잘 모르겠다.
친구 : 그거 떼면?
: 그걸로 그 집 진짜 주인이 누구고, 저당이 얼마나 잡혀있는지, 돈은 얼마나 빌렸는지 알 수 있다. 한마디로 그 집 경매 넘어가면 젖되는지, 아닌지 알 수 있는거다.
친구 : 아~~~. 근데 저당 잡혀 있으면 계약 하면 안되는거 아니가?
: 무조건 그런거는 아니다. 니 저당하나 없는 집 구하기가 그리 쉬운줄 아나? 근데, 보증금은 어느정도로 생각하고 있는데?
친구 : 한 2,000만원 정도..
: 음~~ 그 정도면 경매넘어가도 저당보다 먼저 배당받을 수 있거등. 2,000만원 전부는 아니고...
친구 : 얼마정도?
: 그거는 등기부등본 떼봐야 아는거고.. 아마, 부동산 같은데서 '소액임차인이 어쩌고, 1,400만원이 어쩌고' 할꺼다. 근데, 그말 곧이 곧대로 믿으면 안되니까.. 일단은 등기부등본 떼보고 내한테 다시 전화해라.


며칠뒤..
다시걸려온 친구의 전화.

친구 : .....(전략)......등기부등본 떼봤드만, 근저당 잡혀있더라.
: 얼마?
친구 : 980만원
: 채권최고액?
친구 : 어.
: 채권자는?
친구 : XX금고
: 700만원 빌맀는갑네. 그거 말고는 다른 거는 없나?
친구 : 어, 없다.
: 주소는 번지 뒤에 몇호까지 다 나와있나?
친구 : 어. OO빌라 XXX호.
: 괜찮은거 같네.. 아... 그 집 시세는 얼마정도 하는고?
친구 : 한 4,500만원 한단다.
: 부동산에서?
친구 : 어.
: 보증금은?
친구 : 2,000만원
: 니 친구한테, "전세살다가 나중에 경매넘어가면 1,000만원 더 내고 사도 될거같다" 싶으면 계약하라고 해라.
나중에 가격 떨어질 수도 있으니까 하는 말이다. 그거는 내가 알 수 없으니까..
친구 : 그래가 계약하면되나?
: 그래, 계약할 때는 저쪽 계약하러 나온 사람이 집주인 맞는지 확인하고..
친구 : 어떻게 확인하노?
: 등기부등본에 보면 주인 인적사항 있더라 아이가?
친구 : 어.
: 신분증 좀 달라해가지고, 인적사항하고 대조해보믄 될거 아니가?
친구 : 아~~
: 그리고, 만약에 집주인 말고, 대리인 나오면.... 니 기억하겠나? 적어라. 적어.
친구 : 어, 잠시만...
: 위임장, 인감증명서를 달라해라. 여기 인감증명서는 집주인 인감증명서다.
친구 : 집주인...
: ①등기부등본 소유자 인적사항 ↔ 위임장 위임인 인적사항 대조, ②위임장 위임인 인적사항과 도장 ↔ 인감증명서 인적사항과 인감도장 대조, ③위임장 대리인 인적사항 ↔ 신분증 대조  해서 다 맞으면, 계약해도 된다. 적법한 대리인이라는 소리다.
친구 : ..............
: 그리고 잔금은 입주할 때 주고, 입주전에는 바로 전입신고해야된다.
친구 :............
: 이거는 왜그러냐면, 전입신고하기전에 주인이 돈을 더 빌려쓸수가 있다. 집 담보로.. 이리되면 젖되는 거라..
친구 : 아~~ 그러니까 입주하면서 잔금 주고, 바로 전입신고하고?
: 그래. 계약서에 '잔금 납부 전까지 권리변동있으면, 계약은 파기되며, 그 책임은 임대인에 있다'하는 단서조항을 넣으면 좀 더 안전하다.
친구 : 오~~
: 전입신고할 때는 계약서에 확정일자도 받아라 해라. 윽수~ 중요하데이...
친구 : 확정일자?
: 동사무소에 전입신고 하고, '확정일자 찍어주세요' 하면된다.
친구 : 동사무소 직원한테?
: 그래. 이런 경우에는 확정일자 안받으면 전입이고 머고, 필요없으니까...
친구 : 어...그래 고맙다..
: 아... 잠깐, 중요한거 빼묵었다...
친구 : ?
: 계약서 작성할 때, 주소, 등기부등본 주소하고 100% 일치해야 된다.. 그리고 전입신고할 때도 등기부등본에 있는 주소로하고....현관문에 101호 적혀있다고 101호로 하면 절대 안된다. 등기부등본에 기재돼 있는 주소로 해야된다.. 중요하데이...


등기부등본, 위임장, 인감증명서

사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지

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1)대상물건정보

ⓐ기본내역
-소재지 : 광역시
-감정가 : 9,000만
-최저가 : 5,760만 (2회유찰)
-시세 : 9,500만

ⓑ임차내역

순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 07-5-16 0:00 07-5-16 0:00 2300 O
2 05-4-22 0:00      

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 01-11-14 0:00    
2 (특수)저당권 01-11-14 0:00 8400 V
3 가압류 03-10-4 0:00 2550  
4 가압류 03-12-26 0:00 1900  
5 가압류 04-3-15 0:00 500  
6 가압류 04-10-26 0:00 1010  
7 가압류 04-12-29 0:00 930  
8 가압류 06-10-20 0:00 115  
9 압류 06-12-8 0:00    
10 경매등기 07-7-9 0:00    

ⓓ점유현황
-1번 임차인 점유
-2번 임차인 점유여부 확인불가
-소유자 거주 않음.
-그 밖의 점유자 없음.


2)차트&그래프 경매투자분석
사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지

ⓐ권리분석차트
-인수권리로 인한 문제 아무것도 없음.

ⓑ명도분석차트
-2번 임차인으로 인한 명도비용 발생하는 것으로 판단해야함.
-소유자는 거주하지 않기 때문에 소유자로 인한 명도비용 발생X


3)입찰전략

ⓐ입찰가산정
사용자 삽입 이미지
본 물건에 대한 투자로 부터 1,500만의 이익을 기대했을 때,
입찰가산정공식에 대입한다면,
9,500만 ≥ 총비용+명도비용200만+기대수익1,500만
∴ 7,800만 ≥ 총비용
이 때, 낙찰가는 7,800만원.
경매진행비용 고려하면 7,600만 이하로 낙찰하여야 위 기대수익달성.
(경매비용은 200만으로 설정)

ⓑ입찰포지셔닝
낙찰가 7,600만을 최대한도로 산정하여 입찰분위기 보아 유동적으로 입찰할 것



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