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숭례문 지켜주지 못해 미안해

구법에서 전가압류의 경우 대체로 낙찰자에 인수가 되었지만,
지금은 소멸. 낙찰자에는 인수되지 않음.
그러나 배당에서 현소유자의 채권에 대해 우선변제권을 가짐으로써, 배당에 간섭을 하기 때문에 다른 방향에서 문제발생의 소지는 있음.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  서울 감정가  3억
시세  2억 6,000만 최저가  1억 9,200만
기타   유찰횟수  2회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 01-2-3 0:00 01-2-3 0:00 3600 O
2 02-4-18 0:00 02-4-18 0:00 2200 O
3 04-7-25 0:00   1800 O
4 06-6-7 0:00 06-6-7 0:00 1200 O
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-3-13 0:00    
2 가압류 99-2-1 0:00 5600  
3 경매등기 07-11-23 0:00    
4 (특수)저당권 00-5-6 0:00 12000 V
5 가압류 06-4-5 0:00 6500  
ⓓ점유현황 세입자  임차인 1,2,3,4 점유 중
(전)소유자  점유 않음
기타  점유 않음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   특이사항없음
ⓑ명도분석차트  임차인1,2,3,4 명도비용 발생가능성
   낙찰영역 고려하면 임차인 1에 의해 명도비용 발생할 수 있음.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 5,000만으로 했을 때, 입찰가산정공식에 의하면
   시세 2억 6,000만 > 총비용 + 명도비용200만 + 기대수익 5,000만
   ∴ 2억 800만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

 총비용그래프에서 총비용이 2억 800만일 때, 낙찰가 2억 800만.

 경매진행비용을 고려하면 낙찰가 2억 600만 이하에서 낙찰받아야 위 기대수익을 달성할 수 있음
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 2억 600만을 한도로하여 입찰분위기 고려, 적정가에 입찰할 것.


본 블로그에서 당분간 경매투자분석 서비스를 공짜로 제공합니다.
만약, 경매장가는길이 개발한 차트&그래프 경매투자분석 프로그램을 이용하고 싶다면,
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덧붙이자면, 이 프로그램은 아직 웹상에 제공되지 않습니다.
향후 실시간 서비스제공을 목표로 프로그램의 오류나 부족한부분, 사용자의 반응을 살펴보고자 하는데요.
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Posted by 경매장가는길

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아래 물건의 경우 1번 임차인을 소액임차인으로 보고, 명도비용이 들지 않는 것으로 착각할 수 있음.
사실은 등기임차권 설정 후의 임차인은 소액임차인이 되지 않음. 따라서 선순위 채권이 전액배당받기까지 배당이 전혀없는 상태로 이 때는 명도비용 발생함.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  서울 감정가  8,500만
시세  8,000만 최저가  5,440만
기타   유찰횟수  2회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 06-4-5 0:00 06-4-5 0:00 2000 O
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 전입일(등기임차권) 확정일 경매신청
1 소유권 00-3-13 0:00        
2 (특수)저당권 04-4-1 0:00 5600     V
3 경매등기 07-11-23 0:00        
4 등기임차권 06-2-15 0:00 2000 04-1-1 0:00    
ⓓ점유현황 세입자  임차인점유
(전)소유자  소유자 점유 않음
기타  기타점유자 없음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   특이사항없음
ⓑ명도분석차트  1번 임차인에 의해 명도비용발생. (예상낙찰가 영역 내)
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 1,000만으로 했을 때, 입찰가산정공식에 의하면
 시세 8,000만 > 총비용 + 명도비용200만 + 기대수익 1,000만
 ∴6,800만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

 총비용 그래프에 의하면 총비용 6,800만 일 때, 낙찰가 6,800만.

 경매진행비용 고려하면 낙찰가 6,600만 이하에서 기대수익을 달성할 수 있음.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 6,600만을 한도로 입찰분위기 고려해 적정가 입찰할 것.


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기록외 점유자가 있다면 전입유무를 떠나 명도에 어려움을 겪을 수 있다.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  광역시 감정가  8,000만
시세  9,000만 최저가  6,400만
기타   유찰횟수  회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 07-4-18 0:00      
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액
1 소유권 04-9-1 0:00  
2 (특수)저당권 05-2-19 0:00 4700
3 압류 06-1-26 0:00  
4 가압류 06-4-28 0:00 30000
5 압류 07-1-12 0:00  
6 경매등기 07-4-9 0:00  
7 가압류 07-5-14 0:00 50000
 2번 저당권자의 경매실행
ⓓ점유현황 세입자  미상
(전)소유자  미상
기타  기록외 점유자 전입
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   특이사항없음
ⓑ명도분석차트  명도비용 발생. 기록외 점유자로 인해 명도소송까지 갈수도 있음.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 1,500만으로 했을 때, 입찰가산정공식에 의해
   시세 9,000만 > 총비용 +명도비용α +기대수익1,500만
   (α는 명도소송에 의한 명도비용, 소송비용+집행비용등, 계산편의 위해 500만으로 함.)
   ∴  7,000만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

총비용그래프에 의하면 총비용 7,000만일 때, 낙찰가는 7,000만.

경매진행비용 고려하면 낙찰가 6,800만이하에서 낙찰받아야 위 기대수익을 달성할 수 있음.
  
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 6,800만을 상한으로 하여 입찰분위기 고려 적정가로 입찰할 것.

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아래는 기록외 점유자가 있는 경우
만약, 기록외 점유자가 인도명령대상이 되지 않는다면, 문제는 매우 복잡할 수 있다.
명도소송으로 변호사비용, 집행비용, 기타비용 등의 비용은 물론이고, 소송결과까지 4~12개월의 시간을 낭비할 수도 있다.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  광역시 감정가  1억
시세  9,000만 최저가  6,400만
기타   유찰횟수  2회
ⓑ임차내역  미상
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 전입일(등기임차권) 확정일 경매신청
1 소유권 00-3-13 0:00        
2 (특수)저당권 02-10-31 0:00 9100     V
3 경매등기 07-11-23 0:00        
4 등기임차권 07-4-12 0:00 1500 07-3-7 0:00 07-3-7 0:00  
5 가압류 06-11-13 0:00 28000      
ⓓ점유현황 세입자  점유않음.
(전)소유자  점유
기타  미상 (원래 세입자 점유부분)
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   인수되는 권리 없음.
ⓑ명도분석차트  소유자에 의해 명도비용예상됨
   원래 세입자 점유부분의 점유를 제3자가 하고 있다면 인도명령대상여부에 의해 명도소송에 의한 명도비용이 지출될 수 있음.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 1,500만으로 했을 때, 입찰가산정공식에 따르면
   시세 9,000만 > 총비용 + 명도비용 200만+α + 기대수익 1,500만
   ∴ 7,300만-α > 총비용 (α는 명도소송비용+집행비용)
   그런데, α를 500만 정도로 예상한다면.
   ∴ 6,800만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

 총비용 그래프에서 총비용 6,800만 일 때, 낙찰가 6,800만

 경매진행비용 고려하면 낙찰가 6,600만 이하에서 상기 기대수익을 달성.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 6,600만을 한도로 하여 입찰분위기고려하여 적정가 입찰


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아래 같이 선순위임차인이 2인 이상에 다른 변수(여기서는 지역)가 작용하면 낙찰가에 따른 추가비용의 변화가 복잡해진다.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  과밀억제권역 감정가  1억 1,000만
시세  1억 2,000만 최저가  5,632만
기타   유찰횟수  3회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 01-2-1 0:00   3000 O
2 01-4-4 0:00 01-4-4 0:00 2100 O
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-1-1 0:00    
2 (특수)저당권 01-4-5 0:00 5600 V
3 경매등기 07-8-13 0:00    
ⓓ점유현황 세입자  세입자2인점유
(전)소유자  소유자점유
기타  기타점유자없음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   임차권 1, 2 인수로 추가비용 발생. 비용은 낙찰가에 따라 유동적.
ⓑ명도분석차트  소유자에 의해 명도비용 발생할 것으로 예상.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 2,000만원 으로 할 때, 입찰가산정공식에 의하면
  시세 1억 2,000만 > 총비용 + 명도비용200만 + 기대수익 2,000만
  ∴ 9,800만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

 총비용 그래프에 따르면 총비용이 9,800만 일 때, 낙찰가 6,800만.

 경매진행비용을 고려하면 6,600만 이하에 낙찰받아야 상기 기대수익을 달성할 수 있을 것.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 6,600만을 상한으로 하여 현장입찰분위기 고려하여 적정가 투자할 것.


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1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  과밀억제권역 감정가  3억
시세  3억 최저가    1억 9,200만 
기타   유찰횟수  2회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 01-2-1 0:00   3000 O
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-1-1 0:00    
2 (특수)저당권 01-4-5 0:00 15000 V
3 경매등기 07-8-13 0:00    
4        
5 가압류 07-4-5 0:00 2000  
6 가압류 07-6-17 0:00 1660  
7 전세권 01-3-5 0:00 6000  
ⓓ점유현황 세입자  세입자2인 점유
(전)소유자  소유자점유
기타  기타점유자 없음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   임차권 미배당분과 전세권 인수.
   추가비용 지출될 것.
ⓑ명도분석차트  낙찰영역 고려할 때 소유자에 의한 명도비용 지출.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  본 입찰에서 기대수익을 3,000만으로 하면, 입찰가산정공식에 의해서
  시세 3억 > 총비용 + 명도비용 200만 + 기대수익 3,000만
  ∴ 2억 6,800만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

총비용그래프에 따르면 총비용 2억 6,800만 일 때, 낙찰가는 1억 9,400만 임을 알 수 있음.

경매진행비용 고려하면 낙찰가 1억 9,200만 이하에 낙찰받아야 기대수익을 달성할 수 있음.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 1억 9,200만을 상한으로 하여 입찰경쟁률 고려하여 적정가에 입찰할 것.


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1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  광역시 감정가  3억 2,000만
시세  3억 최저가  2억 480만
기타   유찰횟수  2회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 01-2-1 0:00 01-2-1 0:00 3000 O
2 02-1-1 0:00 02-1-1 0:00 3000 O
3 03-4-5 0:00 03-8-9 0:00 1500 O
4 07-2-1 0:00 07-2-4 0:00 1000 O
5 06-4-3 0:00 06-4-3 0:00 500 X
6 05-6-1 0:00 05-6-1 0:00 700 X
7 05-8-19 0:00 05-8-19 0:00 1200 O
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액
1 소유권 00-1-1 0:00  
2 (특수)저당권 01-4-5 0:00 15000
3 경매등기 07-8-13 0:00  
4 (특수)저당권 02-4-19 0:00 6500
5 가압류 07-4-5 0:00 2000
6 가압류 07-6-17 0:00 1660
ⓓ점유현황 세입자  세입자 7명 점유
(전)소유자  소유자 점유 않음.
기타  기록외 점유자 없음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   특이사항 없으며, 낙찰가 5,000만 이전까지 추가비용 발생하나 낙찰영역을 고려하면 추가비용 발생 하지 않을 것.
ⓑ명도분석차트  세입자 2명에 의해 명도비용 발생할 것.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 5,000만원으로 설정했을 때, 입찰가산정공식을 따르면
   3억 ≥ 총비용 + 명도비용 400만 + 기대수익 5,000만
   ∴ 2억 4,600만 ≥ 총비용
사용자 삽입 이미지

 총비용 그래프에 의하면 총비용 2억 4,600만 일때,
낙찰가 2억 4,600만.

 경매진행비용을 고려하면 낙찰가 2억 4,400만 이하일 때,
 기대수익을 달성할 수 있음.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 2억 4,400만을 상한으로 하여 입찰경쟁율 고려하여 적정가에 입찰할 것.


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1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  광역시 감정가  9,200만
시세  1억 1,000 최저가  7,360만
기타   유찰횟수  1회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 04-5-14 0:00 07-10-19 0:00 2200 O

ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 87-11-18 0:00    
2 (특수)저당권 99-3-11 0:00 4200 V
3 (특수)저당권 03-6-5 0:00 1000  
4 압류 06-4-18 0:00    
5        
6 경매등기 07-9-11 0:00    

ⓓ점유현황 세입자  세입자 점유
(전)소유자  소유자 점유
기타  기록 외 점유자 없음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   인수되는 권리 없음.
ⓑ명도분석차트  낙찰영역대를 고려할 때 명도비용 발생않음.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정   기대수익을 1,500만으로 정하고, 입찰가산정공식에 대입하면
   1억 1,000만 ≥ 총비용 + 명도비용0 + 기대수익 1,500만
   ∴ 9,500만 ≥ 총비용
사용자 삽입 이미지

총비용그래프를 보면 총비용 9,500일 때, 낙찰가 9,500만.

경매진행비용 고려하면, 낙찰가 9,300만 이하로 형성되어야 위 기대수익을 달성할 수 있음.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 9,300만을 입찰한도로 설정하여 입찰장 분위기 고려하여
적정가에 입찰



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1)대상물건정보

ⓐ기본내역
-소재지 : 미상 (서울)
-감정가 : 미상
-최저가 : 미상
-시세 : 미상

ⓑ임차내역
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 04-5-3 0:00 04-5-3 0:00 2000 X
2 04-11-5 0:00 04-11-6 0:00 5800 X
3 04-12-14 0:00 06-6-27 0:00 7000 X
4     500 X
5     1200 X
6   07-5-13 0:00 2000 X

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-6-15 0:00    
2 가압류 07-8-6 0:00 40000 V
3 경매등기 07-8-8 0:00    
4 가압류 07-9-27 0:00 30000  

ⓓ점유현황
-각 임차인 점유
-소유자 점유 미상
-그 밖의 점유자 없음.



2)차트&그래프 경매투자분석
파일 보기:



ⓐ권리분석차트
-2,000만 5,800만 7,000만 임차인 인수되어 추가비용 1억 4,800만
-다른 인수사항 없음.

ⓑ명도분석차트
-4,5,6번 임차인으로 인해 명도비용발생
-소유자 거주한다면 소유자로 인한 명도비용발생할 것임.



3)결론
- 입찰가산정공식에 위 차트에서 나온 값을 대입하여, 적정입찰가 산정할 것.
- 좀 더 정확한 정보를 확인할 필요성 있음. (임차인의 배당요구여부, 급매가위주의 시세)



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1)대상물건정보

ⓐ기본내역
-소재지 : 서울
-감정가 : 3억 5,000만
-최저가 : 2억 8,000만 (1회유찰)
-시세 : 3억 3,000만

ⓑ임차내역
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 06-3-10 0:00 06-3-10 0:00 12000 O

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 05-12-1 0:00    
2 (특수)저당권 06-5-22 0:00 14400 V
3 가압류 07-1-24 0:00    
4 가압류 07-1-25 0:00 16700  
5 가압류 07-1-25 1:00 27900  
6 가압류 07-2-9 0:00 27280  
7 경매등기 07-6-11 0:00    

ⓓ점유현황
-임차인점유
-그 외 점유자 없음.



2)차트&그래프 경매투자분석
사용자 삽입 이미지사용자 삽입 이미지

ⓐ권리분석차트
-임차권으로 인해 추가비용발생할 수 있으나, 낙찰영역을 고려하면 추가비용 발생치 않음.
-다른 위험은 없음.

ⓑ명도분석차트
-명도비용 발생않음.



3)입찰전략

ⓐ입찰가산정
본 물건에 대한 투자로 부터 3,000만의 이익을 기대했을 때,
사용자 삽입 이미지

입찰가산정공식에 대입한다면,
3억 3,000만 ≥ 총비용+명도비용0+기대수익3,000만
∴ 3억 ≥ 총비용
이 때, 낙찰가는 3억.
경매진행비용 고려하면 2억 9,800만 이하로 낙찰하여야 위 기대수익달성.
(경매비용은 200만으로 설정)

ⓑ입찰포지셔닝
낙찰가 2억 9,800만을 최대한도로 산정하여 입찰분위기 보아 유동적으로 입찰할 것



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