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숭례문 지켜주지 못해 미안해

부동산경매시장에의 접근이 수월해지면서
경매투자에서 큰 수익을 기대하기 어려워졌다.
따라서 명도비용 예측과 같은 세밀한 부분이
투자 성패의 매우 중요한 키포인트로 부상했다.

이에 명도분석 차트를 만들어서
일반인들이 쉽게 명도분석 할 수 있도록 만들어 보았다.
아래의 명도분석 차트가 여러분이 명도비용을 예측하고, 명도의 난이도를 예상하는데 도움을 줄 것이다.
명도분석 차트 신청하러 가기


명도분석차트의 기본 분석원칙

명도분석 차트를 이용하기 위해서는 차트의 구성에 대한 몇가지 이해가 필요한데..
명도분석 차트는 기본적으로 배당을 전혀 받지 못하는 점유자에 대해서만 명도비용이 지출된다 분석원칙이 있다.
따라서 본 차트에서 사용되는 명도비용발생에 관련한 모든 그래프는
배당을 전혀받지 못하는 점유자에 관련되어 있다.
본 차트의 명도비용이 발생하는 세입자 수라는 말은 배당받지 못하는 세입자 와 같은 말이다.

그래프 읽는법

사용자 삽입 이미지

명도분석차트 샘플

그래프의 X축은 낙찰가(낙찰가에 따라 배당여부 및 배당금액은 달라지기 때문)
번 그래프의 Y축은 명도비용이 발생하는 세입자의 수를 나타내었는데, 여기서 세입자는 임차권자, 전세권자를 포함한 의미이다.
따라서 이 그래프로는 낙찰가 x일때, 명도비용발생하는 세입자수는 y명이 된다 는 메시지를 읽어낼 수 있다.
②,③ 그래프의 Y축은 명도비용이 발생하는 지 여부를 1, 0 으로 나타내었다. (1=발생, 0=발생않음)
따라서 그래프에서는 찰가 x일때, 누구(임차권자, 전세권자)로 인해서 명도비용이 발생하게 된다 는 메시지를 읽어낼 수 있고,
그래프에서는 낙찰가 x일때, (전)소유자로 인한 명도비용은 발생는가? 에 대한 메시지를 읽어낼 수 있다.
(단, 소유자가 해당부동산의 일부라도 점유하고 있지 않을 때에는 번 그래프는 무시해도 무방하다.)


본 차트의 결과를 실전적용하기

본 차트로 부터 각각의 점유자에 대한 집행비용을 대략적으로 얻을 수 있는데,
이 집행비용이 곧바로 명도비용이 되어서는 안된다.
집행비용이란 것은 점유자의 명도저항이 계속되어 강제집행을 하게될 때 드는 비용을 말한다.
때문에 강제집행까지 가게 된다면 점유자는 이사비를 전혀받지 못하고, 낙찰자는 집행비용을 전액지출하기 때문에 서로에게 개선의 여지는 분명 존재한다.
따라서 점유자에게 이 부분을 잘 이해시킨다면 적당한 선에서 합의가 이뤄질 수 있을 것이다.
집행비용은 바로 명도비용의 한도라고 볼 수 있다.

Posted by 경매장가는길

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