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숭례문 지켜주지 못해 미안해

아래 물건의 경우 1번 임차인을 소액임차인으로 보고, 명도비용이 들지 않는 것으로 착각할 수 있음.
사실은 등기임차권 설정 후의 임차인은 소액임차인이 되지 않음. 따라서 선순위 채권이 전액배당받기까지 배당이 전혀없는 상태로 이 때는 명도비용 발생함.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  서울 감정가  8,500만
시세  8,000만 최저가  5,440만
기타   유찰횟수  2회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 06-4-5 0:00 06-4-5 0:00 2000 O
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 전입일(등기임차권) 확정일 경매신청
1 소유권 00-3-13 0:00        
2 (특수)저당권 04-4-1 0:00 5600     V
3 경매등기 07-11-23 0:00        
4 등기임차권 06-2-15 0:00 2000 04-1-1 0:00    
ⓓ점유현황 세입자  임차인점유
(전)소유자  소유자 점유 않음
기타  기타점유자 없음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   특이사항없음
ⓑ명도분석차트  1번 임차인에 의해 명도비용발생. (예상낙찰가 영역 내)
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 1,000만으로 했을 때, 입찰가산정공식에 의하면
 시세 8,000만 > 총비용 + 명도비용200만 + 기대수익 1,000만
 ∴6,800만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

 총비용 그래프에 의하면 총비용 6,800만 일 때, 낙찰가 6,800만.

 경매진행비용 고려하면 낙찰가 6,600만 이하에서 기대수익을 달성할 수 있음.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 6,600만을 한도로 입찰분위기 고려해 적정가 입찰할 것.


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덧붙이자면, 이 프로그램은 아직 웹상에 제공되지 않습니다.
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사용해보고, 코멘트 남겨주시면 감사하겠습니다.

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Posted by 경매장가는길

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