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숭례문 지켜주지 못해 미안해

아래는 기록외 점유자가 있는 경우
만약, 기록외 점유자가 인도명령대상이 되지 않는다면, 문제는 매우 복잡할 수 있다.
명도소송으로 변호사비용, 집행비용, 기타비용 등의 비용은 물론이고, 소송결과까지 4~12개월의 시간을 낭비할 수도 있다.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  광역시 감정가  1억
시세  9,000만 최저가  6,400만
기타   유찰횟수  2회
ⓑ임차내역  미상
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 전입일(등기임차권) 확정일 경매신청
1 소유권 00-3-13 0:00        
2 (특수)저당권 02-10-31 0:00 9100     V
3 경매등기 07-11-23 0:00        
4 등기임차권 07-4-12 0:00 1500 07-3-7 0:00 07-3-7 0:00  
5 가압류 06-11-13 0:00 28000      
ⓓ점유현황 세입자  점유않음.
(전)소유자  점유
기타  미상 (원래 세입자 점유부분)
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   인수되는 권리 없음.
ⓑ명도분석차트  소유자에 의해 명도비용예상됨
   원래 세입자 점유부분의 점유를 제3자가 하고 있다면 인도명령대상여부에 의해 명도소송에 의한 명도비용이 지출될 수 있음.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 1,500만으로 했을 때, 입찰가산정공식에 따르면
   시세 9,000만 > 총비용 + 명도비용 200만+α + 기대수익 1,500만
   ∴ 7,300만-α > 총비용 (α는 명도소송비용+집행비용)
   그런데, α를 500만 정도로 예상한다면.
   ∴ 6,800만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

 총비용 그래프에서 총비용 6,800만 일 때, 낙찰가 6,800만

 경매진행비용 고려하면 낙찰가 6,600만 이하에서 상기 기대수익을 달성.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 6,600만을 한도로 하여 입찰분위기고려하여 적정가 입찰


본 블로그에서 당분간 경매투자분석 서비스를 공짜로 제공합니다.
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덧붙이자면, 이 프로그램은 아직 웹상에 제공되지 않습니다.
향후 실시간 서비스제공을 목표로 프로그램의 오류나 부족한부분, 사용자의 반응을 살펴보고자 하는데요.
사용해보고, 코멘트 남겨주시면 감사하겠습니다.

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Posted by 경매장가는길

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