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숭례문 지켜주지 못해 미안해

본 물건은 선순위임차권에 의한 추가비용과 보전가등기로 인한 소유권상실위험이 복합적으로 나타나는 경우.
이 때는 시세보다는 가등기의 청산금이 입찰의 기준이 된다.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  광역시 감정가  1억
시세  1억 2,000만 최저가  4,096만
기타   유찰횟수  4회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 01-2-1 0:00   3000 O
2 01-4-4 0:00 01-4-4 0:00 2100 X
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-1-1 0:00    
2      
3 경매등기 07-8-13 0:00            1200  V
4 보전가등기 01-4-5 0:00    
 ※4번 보전가등기에 대한 조사결과 소유권이전청구권보전가등기이며 가등기권자의 청산금 9,000만원이 있음.
ⓓ점유현황 세입자  세입자2인점ㅇ유
(전)소유자  점유않음
기타  기타점유자없음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   선순위 임차인 2인에 의해 추가비용 발생하며,
   보전가등기 인수되어 가등기권자에 소유권상실위험있음.
ⓑ명도분석차트  명도비용 발생 않음.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  본 물건의 경우, 보전가등기로 인해서 시세가 아닌 가등기의 청산금을 기준으로 적정입찰가를 산정해야 함.
   기대수익을 1,000만원으로 한다면, 입찰가산정공식에서 시세부분에 청산금 대입하여
   청산금 9,000만 > 총비용 + 명도비용0 + 기대수익 1,000만
   ∴ 8,000만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

 총비용 그래프에서 총비용 8,000만 일 때, 낙찰가는 4,300만.

 경매진행비용 고려하면 낙찰가 4,100만 이하로 낙찰받아야 상기 기대수익을 달성할 수 있음.
ⓑ입찰포지셔닝  낙찰가 4,100만을 한도로 하여 입찰분위기고려하여 적정가 입찰할 것.


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Posted by 경매장가는길

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