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숭례문 지켜주지 못해 미안해


질문 : 선순위세입자가 강제경매를 하면 후순위가등기가 소멸되지 않는다고 하는데 맞는지요? 
현주인이 전주인에게 집을 사면서 사채업자에게 돈을빌리고 등기이전과 동시에 가등기를 설정해 주었습니다.법원 경매과 직원이 가등기 성격이 채권이 아니고 소유권이전청구라면 경매로 소멸이 되지 않는다고 하는데 맞는지요.

답 : 임차권은 말소기준권리가 될 수 없기 때문에 가등기 전에 말소기준권리가 없다면, 이 가등기가 선순위가 됩니다. 만약 담보가등기라면 그 자체가 말소기준권리가 되어 소멸되겠지만, 소유이전청구권보전가등기라면 소멸되지 않습니다. 우선은 보전가등기인지, 담보가등기인지를 조사해야겠네요.


[차트&그래프 투자분석] - 부동산경매) 경매투자분석 차트 신청하기
[경기동향 및 관련정보] - 담보가등기일까? 소유권가등기일까?(초간단 포스팅)

Posted by 경매장가는길

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1)대상물건정보

ⓐ기본정보
-소재지 : 미상 (서울)
-감정가 : 6,200만
-시세 : 6,500만

ⓑ임차내역
-임차인없음.

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-1-1 0:00    
2 가압류 04-5-12 0:00 15500 V
3 압류 04-9-17 0:00    
4 가압류 04-11-12 0:00 1630  
5 가압류 07-6-5 0:00 360  
6 경매등기 07-11-26 0:00    
7 (특수)저당권 98-9-4 0:00 1300  
8 전세권 07-12-13 0:00 3000  

ⓓ점유현황
-전세권자 점유
-그 밖의 점유자 없음.




2)차트&그래프 경매투자분석
파일보기 :


ⓐ권리분석차트
- 아무 문제 없음.

ⓑ명도분석차트
- 전세권자로 인해 명도비용 발생 가능성은 있으나 낙찰영역을 고려하면 발생하지 않을 것.





3)입찰전략

ⓐ입찰가산정
-기대수익 1,000만원으로 했을 때,
입찰가산정공식에 대입하면
6,500만 ≥ 총비용 + 명도비용0 + 기대수익1,000만
∴ 5,500만 ≥ 총비용
이 때, 총비용그래프를 보면
사용자 삽입 이미지
총비용 5,500만 일때, 낙찰가 역시 5,500만 임을 알 수 있음.
경매진행비용 고려할 때,(200만으로 정함.)
위 기대수익을 발생시키기 위해선 5,300만 이하로 낙찰하여야 함.

ⓑ입찰포지셔닝
낙찰가한도를 5,300만으로 하여 입찰분위기 고려하여 적정가격 입찰





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Posted by 경매장가는길

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이 포스트에서 설명하고자 하는 바는
부동산경매 투자의 기본적인 개념이다.
이 개념을 심화 발전시키면
고도의 투자기법(권리분석)이 필요해진다.
사용자 삽입 이미지

그림에서 보듯.

①대상물의 가치, 추가비용, 이용제한사항, 명도비용, 소유권상실가능성, 기타비용 등
각 항목들을 모든 방법을 동원해 능력껏 파악한다음.

②각 항목정보들을 종합 산출하여 투하비용보다 투자대상의 가치가 높은 지점.
즉, 이익이 발생되는 지점의 낙찰가를 찾아내어

③입찰에 임하는 것이 부동산경매의 전반적 방법이라 할 수 있겠다.


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Posted by 경매장가는길

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1)대상물건정보

ⓐ기본내역
-소재지 : 미상 (서울)
-감정가 : 미상
-최저가 : 미상
-시세 : 미상

ⓑ임차내역
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 04-5-3 0:00 04-5-3 0:00 2000 X
2 04-11-5 0:00 04-11-6 0:00 5800 X
3 04-12-14 0:00 06-6-27 0:00 7000 X
4     500 X
5     1200 X
6   07-5-13 0:00 2000 X

ⓒ등기내역
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-6-15 0:00    
2 가압류 07-8-6 0:00 40000 V
3 경매등기 07-8-8 0:00    
4 가압류 07-9-27 0:00 30000  

ⓓ점유현황
-각 임차인 점유
-소유자 점유 미상
-그 밖의 점유자 없음.



2)차트&그래프 경매투자분석
파일 보기:



ⓐ권리분석차트
-2,000만 5,800만 7,000만 임차인 인수되어 추가비용 1억 4,800만
-다른 인수사항 없음.

ⓑ명도분석차트
-4,5,6번 임차인으로 인해 명도비용발생
-소유자 거주한다면 소유자로 인한 명도비용발생할 것임.



3)결론
- 입찰가산정공식에 위 차트에서 나온 값을 대입하여, 적정입찰가 산정할 것.
- 좀 더 정확한 정보를 확인할 필요성 있음. (임차인의 배당요구여부, 급매가위주의 시세)



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Posted by 경매장가는길

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