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숭례문 지켜주지 못해 미안해

 법정지상권의 성립요건

전세권관련

대지 및 건물 동일인 소유

   →건물에 전세권설정

   →대지소유권 특별승계(상속등)

     ∴ 전세권자는 법정지상권 획득.

가등기관련

 대지 및 건물 동일인 소유

  →대지 or 건물에 가등기설정

  →본등기실행 소유권획득.

   ∴ 건물 권리자(소유)는 법정지상권 획득

입목관련

 경매 등으로

  토지 및 입목의 소유자가 달라지게 된 경우

   ∴ 입목소유자는 법정지상권 획득

저당권관련

 저당권자의 경매실행으로

  토지 및 건물의 소유자가 달라지게 된 경우

   ∴ 건물소유자는 법정지상권획득

성립요건

①저당권설정당시 건물존재

②토지 건물 소유자 동일

③경매로 인해 소유자분리

관습법상

 대지 및 건물 동일인 소유

  →매매, 증여, 경매에 의해 소유자가 달라지게 된 경우

   ∴ 건물소유자는 법정지상권획득

성립요건

①토지 건물 동일인소유

②매매등으로 소유권분리

③건물 철거특약 없을 것.



본 블로그에서 당분간 경매투자분석 서비스를 공짜로 제공합니다.
만약, 경매장가는길이 개발한 차트&그래프 경매투자분석 프로그램을 이용하고 싶다면,
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덧붙이자면, 이 프로그램은 아직 웹상에 제공되지 않습니다.
향후 실시간 서비스제공을 목표로 프로그램의 오류나 부족한부분, 사용자의 반응을 살펴보고자 하는데요.
사용해보고, 코멘트 남겨주시면 감사하겠습니다.

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Posted by 경매장가는길

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경매물건 중
등기부에 소유이전청구권보전가등기, 환매등기 있고
낙찰후 말소되지 않는다면
기본적으로 피해야할 물건임에 분명하다.

하지만,
이들의 청산금이 투입자금보다 크다면
이는 낙찰받을 만한 가치가 분명 있다 하겠다.

여기서 청산금이란
등기권리자들이 소유권을 이전 받기 위해
기존 소유자(낙찰자)에게 지불해야할 금액을 말한다.

더군다나 보전가등기나 환매등기가 있다면
낙찰가가 매우 낮게 형성되리란 것은 뻔한 사실 아닌가?

따라서 소유이전청구보전가등기나 환매등기가 있더라도
그 청산금을 파악하여
총투입비용이 청산금보다 적어지는 시점을 알아두고
베팅한다면
의외로 손쉽게 투자수익을 거둬들일 수 있다.

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Posted by 경매장가는길

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부동산경매에서
해당 부동산에 대한 각 채권(물권화된 채권도 포함해서)은
그 순위 여하를 따져서 배당액이 결정되는데
이 때, 각 채권의 우선변제권 여부도 배당액결정의 중요한 변수가 된다.
우선변제권이란,
후순위 채권보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말하는데
보통 일반채권의 경우 우선변제권 없이
순위에 관계없이 안분배당된다.
간단히 말해서 n분의 1이란 소리.
그런데 특정 물권화된 채권의 경우 우선변제권이 있는 경우가 있는데,
바로 저당권, 전세권, 담보가등기 등.

여기서는 우선변제권이 있는 경우와 없는 경우를 예를 통해서 비교해 보겠다.
특정부동산에 아래와 같은 채권이 걸려있다고 전제하고,
1. 채권1 1000만
2. 채권2 1000만
3. 채권3 1000만
이 부동산이 경매처분되어 2000만에 낙찰이 되었다고 했을 때

채권1이 우선변제권 없을 때,
채권1은 2000만 × 1000만/(1000만+1000만+1000만) = 667만을 배당받을 수 있음.

채권1이 우선변제권 있을 때,
채권1은 1000만원 배당.

만약 채권1 이 낙찰자에 미배당분을 청구할 수 있다면
낙찰자 부담에도 차이가 생길 수 있음을 알아두자.

Posted by 경매장가는길

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한국은행이 하락추세의 금리를 동결하기로 했다.
얼마나 갈까?

물가 상승을 그 이유로 들고 있는데,
개인적인 생각으로
현재의 물가상승 주범은 원유, 원자재, 곡물 등.
국내 금리정책으로 잡을 수 있다고 생각하지 않는다.

거기다가 세계적인(특히나 미국) 저금리 기조에 의한
금리 차이로 외국자본에 의한 국부유출이 예상된다.
결국엔 이런 압박으로 금리인하로 턴하지 않을까? 그냥 사견임.

Posted by 경매장가는길

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등기부등본(말소 사항 포함)-건물

XX시 XX구 XX동      XX

【표제부】       (건물의 표시)

표시번호

접수

소재지번 및 건물번호

건물내역

등기원인 및 기타사항

1

1980년 1월 1일

XX시 XX구 XX동      XX

철근콘크리트조 3층  
주택
1층 XX㎡
2층 XX㎡
3층 XX㎡

도면편철장 제1책제 49장

부동산등기법시행규칙 제3조 제1항의 규정에 의해 1998년 7월 10일 전산이기


【갑  구】        (소유권에 관한 사항)

순위번호

등기목적

접수

등기원인

권리자 및 기타사항

1

소유권 이전

1990년 1월 10일제 XXXXX호

1990년 1월 1일
매매

소유자 XXX  700101-1XXXXXX
           XX시 XX구 XX동      XX

부동산등기법시행규칙 제3조제1항의 규정에 의해 1998년 7월 10일 전산이기

2

가압류

2000년 4월 1일
제 XXXXX호

2000년 3월 30일
XX지방법원가압류결정(2000카단XXXX호)

청구금액 금 10,000,000원
채권자 XX주식회사
          
XX시 XX구 XX동      XX
          
(XX지점)

3

2번가압류등기말소

2000년 5월 5일
제 XXXXX호

2000년 5월 1일 해제

4

강제경매개시결정

2005년 1월 1일
제 XXXXX호

2005년 1월 1일
XX지방법원
강제경매개시결정
(2005타경XXXX호)

채권자 XXX  500101-1XXXXXX
          
XX시 XX구 XX동      XX


【을  구】     (소유권 이외의 권리에 관한 사항)

순위번호

등기목적

접수

등기원인

권리자 및 기타사항

1

근저당권설정

2000년 1월 1일

2000년 1월 1일

채권최고금액 금일억이천만 원정
채무자 XXX
          XX시 XX구 XX동      XX
근저당권자 주식회사XX은행
          XXXXXX-XXXXXXX
          XX시 XX구 XX동      XX
          (XX지점)
공동담보 동소 동번지 토지



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Posted by 경매장가는길

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보통 부동산경매에서 후순위 세입자라 하면
분석대상에서 쉽게 배제되고는 한다.
물론 후순위 세입자가 배당을 받든지 못받든지에 상관없이
소멸되는 것은 맞다.
그러나 후순위 세입자가 소액임차인이 되어
선순위 채권 배당에 간섭을 하면
선순위임차권 등의 배당액에도 변동이 생기기 때문에
이 것은 낙찰자가 인수해야할 금액에도 결국 영향을 미치게 된다.
정리하자면,
소액임차인? → 배당간섭 → 인수권리의 배당액변동 → 추가비용 변동으로 나타난다.

후순위 임차권의 소액임차인여부는
추가비용 외에 명도비용에도 영향을 미치나
여기서는 일단, 추가비용이 달라지는 경우를 살펴본다.

아래의 권리관계를 가지는 물건에서 후순위임차권이 소액임차인인지, 아닌지에 따라서
비용그래프가 어떻게 바뀌는 지 확인해보자.
1. 임차권 3500
2. 근저당 3000
3. 임차권 3500

사용자 삽입 이미지
   
①소액임차인이 아닌경우.
소액임차인이 아닌 경우는 선순위 임차권의 배당에 아무런 간섭도 할 수가 없게 되어 선순위 임차권이 채권만족 할 때까지 낙찰가 전액이 선순위 임차권자에 배당



















사용자 삽입 이미지
 
②소액임차인일 경우
선순위 임차권의 배당에 간섭하여, 선순위 임차권의 배당액을 감소시키고, 결국엔 낙찰자의 추가비용을 증가시킨다.



같은 낙찰가(2,000만)에서 추가비용은 1,000만원이나 차이가 나게된다.

















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매각물건명세서는
해당 물건의 간략한 정보가 한장에 표현되어 있어서
초보자에게 매우 유용하다.
그러나
작성시점의 고정된 정보라는 점(작성이후의 변동사항을 염두하지 않는다.)
누락이나 오기가 있을 수 있다는 점(역시나 사람이 하는 일이라..)
에서 절대적 신뢰는 곤란하다.
자신의 투자분석이 맞는지 확인하는 차원정도가 적당하다.

이 문서는 매각기일(입찰일) 일주일 전에 법원비치되며,
요즘엔 인터넷(http://courtauction.go.kr)에서 열람이 가능하다.

여기서는 인터넷 열람 방법을 설명하도록 하겠다.
개인적인 경험에 의하면
대법원사이트에서 매각물건명세서를 열람하기가 좀 성가시다.

1. 사이트 접속후 경매정보검색>경매사건검색 페이지에서 대상물건의 사건번호 검색!
사용자 삽입 이미지

2. 사건내역 페이지 우측상단의 관심사건등록 버튼 클릭!
사용자 삽입 이미지

3. 나의경매>관심사건조회 클릭!
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4. 관심사건 목록 중 해당사건을 클릭!
사용자 삽입 이미지

5. 아래 그림의 물건명세서 아이콘 클릭!
사용자 삽입 이미지

6. 매각물건명세서 보기
사용자 삽입 이미지


매각물건명세서에서 특히 눈여겨 볼 것은
점유 세입자의 대항력 여부와 배당요구여부
비고란의 인수되는 권리와 유치권 등이다.

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전소유자 당시 설정된 가압류를 일명 할아버지 가압류라 한다.
아직도 이 가압류가 낙찰후 말소냐, 인수냐에 대한 논란이 많은 것 같은데,
법원의 처리방식에도 그닥 일관성은 없어 보인다.
어쩌겠나? 우리가 잘 맞춰서 입찰해야지..

사실, 할아버지 가압류는 원칙적으로 말소대상은 아니나
실무에서는 말소시키고, 그 가압류권자의 배당액을 공탁하도록 하고 있다.(경매실무제요, P389)
그러나 법원에 따라서 배당에 배제하는 경우도 있으니 조심할 것. (이 때는 인수가 됨)

할아버지 가압류가 인수되는지 말소되는지는
법원기록중 매각물건명세서를 보면 알 수 있다.
만약, 매각물건명세서 비고란에 인수되는 권리로 가압류가 있다면
할아버지 가압류가 인수된다는 뜻이고,
없다면 할아버지 가압류가 말소, 배당액을 공탁한다는 의미.

물건명세서는 입찰 일주일전부터 열람이 가능하며
법원사이트에서도 열람이 가능하다.

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  1. ddd 2008.08.26 21:58  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    관리자의 승인을 기다리고 있는 댓글입니다

선순위 전세권이 말소기준권리가 될 수 있나?
이에 대한 논란은 계속되어 왔지만, 아직까지 종지부를 찍을만한 판례는 나오지 않고 있다.
(혹시 있나요? 있다면 알려주시길...)

현재까지는
전세권은 말소기준권리가 될  수 없다는 견해와
건물전체에 설정된 전세권은 말소기준권리가 될 수 있다는 견해.
두개의 견해가 서로 상충하고 있다.

어떤 확정판결전에 정답이란 없겠지만,
실제 투자자의 입장에서라면 좀 더 수비적인 입장을 취해야 하지 않을까?

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세입자의 입찰참여는
투자수익추구의 의미도 당연히 있겠지만,
보증금의 보호라는 의미가 더욱 본질에 가깝게 느껴진다.

그런차원에서 모든 경매주택의 세입자는 당연히 입찰을 고려해 봐야 한다.

그렇다고 그냥 무턱대고 입찰하는 것은 삼가야 된다.
입찰않고 배당만 받는것 보다 손해를 봐서는 입찰참여의 의미가 없다.

그러면 세입자의 입장에서 입찰참여하는 방식에 대해서 알아보도록 하겠다.
보증금보호차원의 입찰은, 일단은 방어적인 목적을 가지고 있기 때문에
수익을 추구하는 일반적인 입찰과는 조금 다른 양상을 보인다.
보증금 보호차원의 입찰에서 핵심이자 기본은
보증금을 전액회수할 수 있는 지점의 낙찰가를 찾는 것이다.
그리고 이 낙찰가로 입찰하면 이는 훌륭한 방어선이 된다.
세입자 본인이 낙찰받는다면 싸게 낙찰을 받는 것이고,
제3자가 낙찰받는다면 보증금을 전액회수할 수 있을 것이다.

그런데, 이 방어선이 시세보다 높게 형성된다면(이 부분은 전세계약시에 충분히 예방할 수 있다.)
결과가 달라질 수 있음을 알아두자.
이 때는 입찰가를 산정하는 방식이 조금 복잡해질 것이다. 다음 기회에 포스팅 하도록 하겠다.

아무튼, 지금까지 경매주택의 세입자가 입찰에 참여함으로써
좀 더 자신의 보증금보호에 능동적으로 개입하고 대처할 수 있음을 알아보았다.

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