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숭례문 지켜주지 못해 미안해


권리분석에서 채권자의 배당요구여부는 매우 중요하다.
선순위 가등기권,임차권,전세권 등의 권리자들이
배당요구를 했느냐, 하지 않았느냐에 따라 권리분석의 결과가 어마어마하게 차이난다.
아래 링크를 함보자. (관련포스트가 얼마 없넹;;;;??)
[차트&그래프 투자분석] - 부동산경매)선순위 가등기권자의 배당요구, 의미는?
[경기동향 및 관련정보] - 담보가등기일까? 소유권가등기일까?(초간단 포스팅)

채권자의 배당요구는 어렵지 않게 알아볼 수 있다.
법원기록의 문건처리내역을 보면 되는데,
이는 인터넷 대법원경매사이트(http://courtauction.go.kr)에서 매우 쉽게 접할 수 있다.

초보자들을 위해 스크린샷(ㅎㅎ 나의 새로운 스킬..)을 곁들여 설명하겠다.

1. 사이트 접속후 먼저, 경매정보검색 카테고리의 경매사건검색을 클릭!!
사용자 삽입 이미지

2. 대상경매물의 관할법원과 사건번호를 입력하여 검색을 클릭!!
사용자 삽입 이미지

3. 문건처리내역을 클릭!!
사용자 삽입 이미지

4. 접수된 서류 중 채권자의 배당요구서 혹은 채권계산서가 있는지 확인
사용자 삽입 이미지


자.. 이렇게 매우쉽게 확인할 수 있다.
초보투자자들 쫄지 마시라..
대법원 사이트는 의외로 많은 정보를 우리에게 제공하고 있다.

본 블로그에서 당분간 경매투자분석 서비스를 공짜로 제공합니다.
만약, 경매장가는길이 개발한 차트&그래프 경매투자분석 프로그램을 이용하고 싶다면,
[차트&그래프 투자분석] - 부동산경매) 경매투자분석 차트 신청하기
덧붙이자면, 이 프로그램은 아직 웹상에 제공되지 않습니다.
향후 실시간 서비스제공을 목표로 프로그램의 오류나 부족한부분, 사용자의 반응을 살펴보고자 하는데요.
사용해보고, 코멘트 남겨주시면 감사하겠습니다.

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Posted by 경매장가는길

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  1. BlogIcon ykjan 2009.04.09 13:09  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    관리자의 승인을 기다리고 있는 댓글입니다

선순위 가등기권자가 배당요구 하였다면,
이는 가등기가 담보가등기임을 뜻한다.
등기부상의 명칭이 보전가등기(보통 소유이전청구권보전가등기)라 하더라도
배당요구하엿다면 이는 실질적으로 담보가등기라는 말.

그렇다면 선순위가등기가 담보가등기냐 보전가등기냐에 따라 권리분석결과가 어떻게 바뀌는지
경매장가는길이 개발한 차트&그래프 경매투자분석 프로그램을 이용해 보도록 하자.

아래와 같은 정보를 가진 물건이 있다하고 하자.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  서울 감정가  2억
시세 2억  최저가  1억 6,000만
기타                               유찰횟수  1회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 01-1-2 0:00   3000 O
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-1-1 0:00    
2 가등기 01-1-1 0:00 2000 V
3 (특수)저당권 01-2-1 0:00 5000  
4 경매등기 07-11-20 0:00    
ⓓ점유현황 세입자  점유
(전)소유자  점유
기타  기록외 점유자없음


위 등기내역의 가등기를 보전가등기와 담보가등기로 구분하여 대입하였더니

1) 보전가등기일 경우
사용자 삽입 이미지

일단은 권리분석신호등을 보면 추가비용위험과 소유권상실위험을 경고한다.

가등기에 의한 소유권상실 위험을 감수하고 입찰에 임하더라도

비용측면을 고려해야하는 이중고를 겪는다.























2) 담보가등기인 경우
사용자 삽입 이미지

위험신호등에 아무런 위험도 표시되지 않음.

인수할 권리도 추가비용도 없음.






























이렇게 결과에서 엄청난 차이가 나게된다. 투자대상에 선순위 가등기가 걸려있다면, 먼저 정체부터 파악해야 될 것.

가등기권자의 배당요구를 알아보려면,
법원기록 중, 문건처리내역을 살펴보면 됩니다.
문건처리내역이란, 법원과 이해관계인등 間의 문서(채권계산서, 배당요구서) 접수 내역인데,
요즘엔 법원사이트에서도 확인할 수 있습니다.
법원사이트에서 문건처리내역 확인하기
[경기동향 및 관련정보] - 부동산경매)채권자의 배당요구여부를 알아보자.

만약, 경매장가는길이 개발한 차트&그래프 경매투자분석 프로그램을 이용하고 싶다면,
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덧붙이자면, 이 프로그램은 아직 웹상에 제공되지 않습니다.
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[차트&그래프 투자분석] - 부동산경매) 차트 한장으로 권리분석하기
[차트&그래프 투자분석] - 부동산 경매) 차트 한장으로 명도비용 예상하기
Posted by 경매장가는길

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경매에서 투자대상물의 소재지(그러니까..입지하고는 좀 다른)
권리분석, 나아가 투자수익률을 결정하는 중요한 변수임에도
많은 사람들이 이를 제대로 인식하지 못하고 있는 것 같다.

아래 비교를 통해 소재지의 다름이 경매결과에 어떤영향을 미치는지 알아보자.

다음내역의 경매물이 있다고 하자.

1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지   감정가  1억
시세 1억  최저가  6,400만
기타                     유찰횟수  2회
ⓑ임차내역
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 01-1-1 0:00   4000 O
 
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 00-1-1 0:00    
2 (특수)저당권 02-1-1 0:00 4000 V
3 경매등기 03-1-1 0:00    
ⓓ점유현황 세입자  점유
(전)소유자  점유않음
기타  기록외 점유자없음


위 물건의 소재지에 서울, 광역시를 대입하여 권리분석해봤더니...
아래와 같은 총비용(낙찰가+인수권리로인한추가비용) 그래프가 다르게 나타났다.

사용자 삽입 이미지

소재지가 서울일 때

소재지가 서울인 경우
낙찰가 6,000만원 일 때, 인수되는 임차권으로 인해 2,400만의 추가비용이 지출되어 결국 총비용이 8,400만.










사용자 삽입 이미지

소재지가 광역시일때

반면, 소재지가 광역시인 경우
낙찰가 6,000만원 일 때, 인수되는 임차권 전액 인수하여 4,000만의 추가비용 지출되어 결국 총비용이 1억












살펴봤듯이,
경매 대상물의 소재지가 달라지면, 결과적으로 비용부분에서 상당한 차이가 나게된다.
이의 결정적인 원인은
소재지에 따라 달라지게 되는 소액임차요건과 최우선변제금액의 차이에 있다.
이는 임차인이 배당을 얼마나 받게되는지를 결정하고,
결국에는 낙찰자가 인수해야할 금액을 결정짓게 된다.
정리하자면,
소재지 차이 → 소액임차요건 차이 → 임차인의 배당금 차이 → 낙찰자가 인수할 금액 차이.

따라서, 경매투자자는 이부분을 정확히 인식하고 투자에 임해야 할 것이다.


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Posted by 경매장가는길

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개인적으로 조금 걱정이된다.
일단은 일본시장에서 우리제품이 팔리지가 않아
대일본무역적자가 꾸준히 증가하고
얼마전 삼성전자가 일본시장 진입을 포기했다는 기사까지 났다.
휴대폰, TV, 자동차, 온라인게임, 영화, 드라마 등
세계적으로 어느정도 경쟁력을 인정받는 제품들이
이상하게도 일본시장에서는 그리 큰 힘을 발휘하지는 못하는 듯 하다.
그 본질은 알기 힘들지만, 일본시장은  뭔가 규제이상의 장벽이 있는 듯..


계속 이런 류의 포스팅을 하고 있는데, 사실 이 블로그는
부동산경매 투자분석을 누구나.. 그러니까 초보자나 주부나, 심지어는 학생들 까지...일단은 돈은 없어도 투자분석은 할 수 있게 하는 분석모델을 전파하고, 향후 서비스될(수도 있는^^;;) 분석프로그램의 오류나 부족한 부분을 개선하고 사용자 반응을 알아보기 위한 블로그입니다.
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Posted by 경매장가는길

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부산의 오지...안창마을 재개발 조감도가 나왔다.
기사링크
확정안은 아니지만,
기사내용을 대강 정리하자면
약 4만5천평 부지에 1600세대, 용적율 200% 이하의 15층 정도.

어차피 도시외관이나 영세민주거환경개선을 위해 이지역의 재개발은 필수적이다.
그러나 과연 이 계획에 나서는 업체가 있을까?

솔직히 감정가액이니 비례율이니를 따지지 않더라도
사업성에 상당한 의문이 간다.

이미 부산에는 수많은 재개발계획이 잡혀있다.
안창마을은 그 무수한 재개발구역중에 어떤 메리트가 있나?
입지여건?? 임대주택비율?? 용적율?? 건설이 용이한가??
.....없다. 솔직히 그중 가장 못하다. (물론 내가 모든 재개발구역을 다 꿰고 있는건 아니다.)

대체 평지의 아파트를 두고 산꼭대기 아파트를 살 사람이 얼마나 되겠나?
더군다나 부산의 분양시장 자체가 그리 밝지는 못한 형편아닌가.

지자체에서도 어쩔수 없는 선택이었겠지만,
과연 이 계획. 실효성이 있을지...


계속 이런 류의 포스팅을 하고 있는데, 사실 이 블로그는
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Posted by 경매장가는길

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1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  기타지역 감정가  2억
시세  1억 8,000만 최저가  1억 6,000만
기타   유찰횟수  1회
ⓑ임차내역  
순번 전입일 확정일 보증금 배당요구
1 96-6-19 0:00 96-9-5 0:00 2300 O
2 96-5-27 0:00 96-6-17 0:00 1500 O
3 98-9-21 0:00 96-12-29 0:00 1100 O
4 94-10-26 0:00 97-9-3 0:00 2500 O
5 97-7-4 0:00 97-10-28 0:00 1200 O
6 04-2-28 0:00   1200 X
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 04-11-3 0:00    
2 (특수)저당권 97-7-12 0:00 10000 V
3 (특수)저당권 06-4-24 0:00 10000  
4 경매등기 07-11-26 0:00    
ⓓ점유현황 세입자  세입자 6명 점유
(전)소유자  점유
기타  기록외 점유자 없음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트   추가비용발생 : 낙찰가 1억 9,000만 이하에서 7,500만의 추가비용이 유동적으로 발생
ⓑ명도분석차트  낙찰영역 고려할 때 임차인중 6번 임차인과 소유자에 의해 명도비용 발생할 것임.
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 3,500만으로 설정하면, 입찰가산정공식에서
 1억 8,000만 > 총비용 + 명도비용400만 + 기대수익 3,500만
 ∴ 1억 4,100만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

 총비용그래프에서 총비용 1억 4,100만 일때, 낙찰가는 1억 1,200만.

 경매진행비용고려하면 1억 1,000만 이하로 낙찰받아야 위 기대수익 달성.
ⓑ입찰포지셔닝  입찰가 한도를 1억 1,000만으로 하여 입찰경쟁율 고려하여 적정가 입찰


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기사에 따르면 CD금리가 한달사이 0.64%하락했다고..
작년 1년에 1%상승했던 것을 생각하면
그 변동폭이 얼마나 큰지 짐작할 수 있을 것이다.
눈여겨볼 부분은
CD금리 하락으로 CD금리를 기준으로 삼는
주택담보대출이 증가했다는 것이다.
그에 더해 금리는 당분간 하락세를 보일 것이라는 전망이 지배적이다.

신정부의 부동산정책성향과 맞물려 부동산시장 상승세에 기폭작용을 할 수 있을지...
Posted by 경매장가는길

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선순위 전세권 말소할까?
1)대상물건정보
ⓐ기본내역 소재지  광역시 감정가  6,000만
시세  5,000만 최저가  2,460만
기타   유찰횟수  4회
ⓑ임차내역  없음
ⓒ등기내역  
순번 권리종류 등기일 채권액 경매신청
1 소유권 94-9-1 0:00    
2 전세권 96-6-28 0:00 1700  
3 가압류 97-2-24 0:00 1000  
4 가압류 97-7-4 0:00 800  
5 가압류 97-8-30 0:00 460  
6 가압류 97-9-5 0:00 450  
7 압류 02-7-3 0:00    
8 압류 03-12-26 0:00    
9 경매등기 04-1-1 0:00 5600 V

ⓓ점유현황 세입자  전세권자점유
(전)소유자  점유않음
기타  기록외점유자없음
2)차트분석
파일  
ⓐ권리분석차트    -전세권인수, 추가비용 1,700만
ⓑ명도분석차트  명도비용 발생 X
3)입찰전략 (계산편의를 위해 명도비용은 200만/1가구, 경매진행비용 200만으로 설정)
ⓐ입찰가산정  기대수익을 1,000만으로 하여, 입찰가산정공식에 대입하면
   5,000만 > 총비용+명도비용0+기대수익1,000만
   ∴ 4,000만 > 총비용
사용자 삽입 이미지

그런데, 총비용그래프에서 총비용 4,000만 되는 지점의 낙찰가는 2,300만

경매진행비용 고려하면 2,100만 이하로 낙찰받아야 위 기대수익을 달성
ⓑ입찰포지셔닝  입찰가 한도를 2,100만으로 잡고, 입찰경쟁률 고려하여 적정가로 입찰



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질문 : 선순위세입자가 강제경매를 하면 후순위가등기가 소멸되지 않는다고 하는데 맞는지요? 
현주인이 전주인에게 집을 사면서 사채업자에게 돈을빌리고 등기이전과 동시에 가등기를 설정해 주었습니다.법원 경매과 직원이 가등기 성격이 채권이 아니고 소유권이전청구라면 경매로 소멸이 되지 않는다고 하는데 맞는지요.

답 : 임차권은 말소기준권리가 될 수 없기 때문에 가등기 전에 말소기준권리가 없다면, 이 가등기가 선순위가 됩니다. 만약 담보가등기라면 그 자체가 말소기준권리가 되어 소멸되겠지만, 소유이전청구권보전가등기라면 소멸되지 않습니다. 우선은 보전가등기인지, 담보가등기인지를 조사해야겠네요.


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Posted by 경매장가는길

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보통 부동산 권리분석에서 가장 신경써야될 문제중 하나가 바로 선순위 임차권이다.

선순위 임차권은
전세권과는 달리 배당요구를 하더라도
배당부족분에 대해서 낙찰자에 청구할 수 있기 때문이기도 하고,
권리분석시에 '확정일자를 받았느냐, 배당요구를 했느냐, 낙찰가가 높게 형성되었느냐' 에 따라서
그 결과가 달라지기 때문이기도 하다.

그래서 아래 표와 같이 정리를 해봤다.
주임법상 임차권이 대항력을 가지기 위해서는 전입과 실거주, 2가지는 필수요건이다.
만약에 둘 중 하나라도 결여됐다면, 그건 임차권이 아니라 단순한 점유자일 뿐이다.

표1은 소액임차권 아닌 선순위임차권에 관한 것이고,
표2는 선순위 소액임차권에 관한 것이다.

표1)
소액임차인아닌 임차인 전입 실거주 확정일자 배당요구 낙찰가가 보증금이상으로 형성되나?                          결과
O O O O O 전액배당, 낙찰자부담없음.
X 일부배당, 배당부족분 낙찰자 부담
X O 낙찰자 전액부담
X 낙찰자 전액부담
O O X O O 낙찰자 전액부담
X 낙찰자 전액부담
X O 낙찰자 전액부담
X 낙찰자 전액부담
표2)
소액임차인 전입 실거주 확정일자 배당요구 낙찰가가 보증금이상으로 형성되나?                          결과
O O O O O 전액배당, 낙찰자부담없음.
X 일부배당, 배당부족분 낙찰자 부담
X O 낙찰자 전액부담
X 낙찰자 전액부담
O O X O O 일부배당, 배당부족분 낙찰자 부담
X 일부배당, 배당부족분 낙찰자 부담
X O 낙찰자 전액부담
X 낙찰자 전액부담


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